Kỳ 5: 13 loại tranh chấp điển hình về chung cư

Chủ đầu tư cầm đằng chuôi

Mới đây, luật sư Trần Vũ Hải, Nguyễn Thị Bảo Ngọc - Đoàn Luật sư Hà Nội - đã tổ chức hội thảo và cho biết họ đã "sưu tầm" được 13 loại tranh chấp điển hình về chung cư, chưa kể hàng loạt vấn đề liên quan khác và hầu hết các tranh chấp hiện không thể giải quyết được một cách thỏa đáng. Có thể chỉ ra các loại tranh chấp sau: Chủ đầu tư chưa đủ điều kiện nhưng vẫn huy động vốn, khách hàng đòi lại tiền, chủ đầu tư không có khả năng hoặc không muốn hoàn trả; chủ đầu tư đã khởi công dự án, nhưng chậm tiến độ dẫn đến việc khách hàng đòi hủy bỏ hợp đồng hoặc đòi giảm giá tiền; khi giá nhà đất trên thị trường tăng, chủ đầu tư đòi khách hàng trả thêm tiền mới giao nhà; chủ đầu tư niêm yết giá bằng USD, khách hàng phản đối, chủ đầu tư không giao nhà, hoặc khách hàng đòi hủy hợp đồng; khách hàng không chịu trả tiền đúng tiến độ, chủ đầu tư lâm vào tình trạng khó khăn tài chính, chậm tiến độ; chung cư, căn hộ không đạt chất lượng so với cam kết khiến khách hàng đòi lại tiền hoặc bồi thường thiệt hại; chủ đầu tư không giao giấy tờ chủ quyền nhà cho khách hàng theo cam kết và theo luật định; tranh chấp liên quan đến việc xác định nghĩa vụ và mức nộp tiền sử dụng đất; tranh chấp về phí quản lý và cách thức quản lý chung cư; tranh chấp về phần diện tích sử dụng chung giữa chủ đầu tư và người sở hữu căn hộ; tranh chấp về các vấn đề bảo trì, bảo hành chất lượng; tranh chấp về việc cung cấp dịch vụ độc quyền; tranh chấp liên quan đến cải tạo, phá dỡ chung cư cũ.

Các khu chung cư cao cấp vẫn còn nhiều "lình xình" (Ảnh: Quỳnh Anh)

Lý do xây dựng Luật Chung cư

Luật sư Trần Vũ Hải cho rằng, tranh chấp liên tục và chưa có hướng giải quyết chính là nguyên nhân làm giảm sự "hấp dẫn" của chung cư và để giải quyết "tận gốc" vấn đề, cần có Luật Chung cư. Luật Chung cư sẽ điều chỉnh các vấn đề sau:

Thứ nhất, quy định những điều kiện để khởi công một dự án chung cư và quy định cấm chủ đầu tư không được khởi công nếu không đủ điều kiện. Chủ đầu tư vi phạm quy định này sẽ bị xử phạt nặng, thậm chí phải bị tước bỏ quyền thực hiện dự án.

Thứ hai, quy định góp vốn, mua bán căn hộ hình thành trong tương lai phải thông qua ngân hàng. Mỗi chủ đầu tư phải mở một tài khoản duy nhất tại một ngân hàng cho mỗi dự án chung cư, để nhận các khoản góp vốn, thanh toán mua từ khách hàng. Việc giám sát sử dụng tài khoản này được trao cho ngân hàng theo nguyên tắc chủ đầu tư phải lên kế hoạch trước việc sử dụng và ngân hàng chỉ cho phép giải ngân theo kế hoạch này.

Thứ ba, chung cư đi vào vận hành chính thức phải được kiểm định về chất lượng, điều kiện hạ tầng, và đủ điều kiện cấp ngay giấy chủ quyền cho khách hàng. Chủ đầu tư không được thu bất cứ phí quản lý và phí bảo trì nào nếu chung cư chưa đi vào vận hành chính thức. Thời hạn bảo hành công trình chung cư cần kéo dài đến 10 năm đối với một số hạ tầng nhất định. Thứ tư, cần phân biệt chung cư xã hội và chung cư thương mại. Nhà nước sẽ quy định chi tiết về đối tượng được mua bán, sử dụng, về giá bán, giá thuê, phí quản lý và những vấn đề khác liên quan đến chung cư xã hội. Trong khi những vấn đề của chung cư thương mại chủ yếu theo thỏa thuận giữa cộng đồng sử dụng chung cư và chủ đầu tư chung cư, doanh nghiệp quản lý chung cư.

Ngoài ra, việc tiêu hủy, phá dỡ chung cư chỉ khi chất lượng công trình không đảm bảo hoặc theo quyết định của cộng đồng chung cư và việc sử dụng đất chung cư tiêu hủy phải theo nguyện vọng đa số của cộng đồng chung cư. Đồng thời, luật cần khuyến khích những tranh chấp liên quan đến chung cư được giải quyết thông qua trọng tài. Cũng theo luật sư Hải, trong thời gian tới, nếu chưa có điều kiện để ban hành Luật Chung cư, Bộ Xây dựng cần tập hợp các văn bản liên quan đến chung cư để ban hành Cẩm nang chung cư, và đề nghị Chính phủ sửa đổi một số quy định về chung cư theo hướng như trên mà không trái các luật hiện hành.

Còn nữa...