Kỳ cuối: Không nên "thờ ơ" với các cam kết trong hợp đồng mua nhà

"Soi" kỹ những điều khoản trong hợp đồng mua bán nhà!

Ở Việt Nam, mua căn hộ chung cư là mua tài sản hình thành trong tương lai. Bởi vậy, rủi ro lớn thuộc về khách hàng. Thực tế cho thấy, hợp đồng mua bán hay hợp đồng góp vốn chung cư đều do chủ đầu tư soạn thảo và người mua "rơi" vào thế đã rồi, không có quyền thay đổi hay chỉnh sửa các điều khoản trong hợp đồng. Điều đó đồng nghĩa với việc, quyền tự do ý chí đàm phán hợp đồng theo quy định của Bộ luật Dân sự không được thực thi. Nhân cơ hội này, các chủ đầu tư đưa ra những điều khoản có lợi cho mình. Để tránh rơi vào thế bí, người mua cần tìm hiểu kỹ các thông tin về sản phẩm mình định mua và thể hiện ý chí của mình thông qua các điều khoản trong hợp đồng mua bán.

Tòa nhà Keangnam (Ảnh: Quỳnh Anh)

Theo ghi nhận của PV, khi được hỏi, 10/10 chủ căn hộ tại chung cư Keangnam cho hay, nhận bàn giao căn hộ không nhờ chuyên gia về xây dựng tư vấn để đánh giá chất lượng căn hộ có đúng với điều khoản trong hợp đồng không. Họ cũng không hài lòng về các mức phí mà chủ đầu tư đưa ra và chất lượng dịch vụ. "Chúng tôi không được bên bán tư vấn đầy đủ về các điều khoản trong hợp đồng, đặc biệt là điều khoản quy định diện tích sở hữu chung và sở hữu riêng" - một cư dân Keangnam bức xúc. Đây cũng là điều mà cư dân The Manor chia sẻ. Ông Nguyễn Ngọc Trân, 74 tuổi, trú tại B604 The Manor cho hay, vì nóng lòng muốn có một suất chung cư cao cấp nên chỉ cần mua được nhà là ông phấn khởi lắm rồi. Vậy nên, khi mua người dân không chú ý đến các điều khoản chi tiết liên quan đến phí dịch vụ. Khi "ván đã đóng thuyền", chủ đầu tư tự quyết mức phí khiến các hộ tá hỏa dẫn đến "biểu tình".

Như vậy, việc xem xét cặn kẽ hợp đồng mua bán trước khi ký đã không được người mua coi trọng. Nhiều khách hàng ký vào hợp đồng mua căn hộ từ 3-5 năm trước, thời điểm "kiếm" một suất chung cư không dễ dàng và để mua được nhà, họ buộc phải chấp nhận những điều khoản bất lợi. Trong khi đó, về mặt pháp lý, hợp đồng là thể hiện ý chí của hai bên, các thỏa thuận trong hợp đồng mua bán là thỏa thuận dân sự tự nguyện và được luật pháp tôn trọng, bảo vệ. Một khi người dân đã ký hợp đồng, chấp nhận phí dịch vụ chủ đầu tư đưa ra nhưng sau đó phản đối thì khi ra tòa, khả năng thắng kiện cũng không nhiều.

Lời khuyên của luật sư!

Luật sư Bùi Quang Hưng, Trưởng Văn phòng luật sư BQH và cộng sự, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội, người tư vấn của cư dân các chung cư Keangnam, The Manor, Lò Đúc… phát biểu, khi ký hợp đồng mua nhà, người mua phải quan tâm chủ đầu tư dự án là đơn vị nào, có khả năng tài chính thực sự hay không; bên ký hợp đồng góp vốn, hoặc hợp đồng mua bán có thực sự là chủ đầu tư của dự án hay bên có quyền được chào bán bất động sản theo quy định của Nghị định 71/NĐ-CP/2010 và các văn bản có liên quan hay không? Vì trong thời gian qua, nhiều đơn vị nhận chuyển nhượng lại một phần của dự án bất động sản đã tiến hành ký hợp đồng và nhận tiền của người mua, mặc dù họ không phải là chủ đầu tư của dự án, thậm chí mới chỉ là đơn vị đang được cơ quan chức năng của thành phố phê chuẩn để nghiên cứu dự án.

Bà Nguyễn Nhung Hạnh khuyên cư dân tương lai của các khu chung cư nên nghiên cứu kỹ hợp đồng mua nhà trước khi ký. (Ảnh: P. Hoa)

Ngoài ra, cũng cần tìm hiểu xem bên bán có ký hợp đồng góp vốn, có tiền hành việc đăng ký tỉ lệ 20% với Sở Xây dựng không? Đây có thể là nguyên nhân dẫn đến việc chậm trễ cấp Giấy chứng nhận Sở hữu căn hộ sau này. Ngoài ra, giá bán căn hộ cần được quy định bằng tiền VNĐ để tránh những tranh chấp sau này và hợp đồng cần quy định thời hạn giao nhà rõ ràng.

"Có 2 loại phí dịch vụ đối với nhà chung cư là phí trông giữ phương tiện và phí quản lý nhà chung cư. Tại Hà Nội, cuối 2011, UBND TP. Hà Nội đã ban hành Quyết định số 47/2011/QĐ-UBND theo đó quy định mức phí trông giữ xe ô tô trong chung cư tối đa là 1,8 triệu đồng/tháng và cho chủ đầu tư tự quyết định mức giá đó. Còn phí quản lý chung cư được thực hiện theo Quyết định số 4520/2011/QĐ-UBND, theo đó mức phí quản lý nhà chung cư đối với 4 loại dịch vụ tối thiểu là 4.000 đồng/m2 còn các loại dịch vụ khác do các bên thỏa thuận. Nếu chủ đầu tư quy định mức phí vượt quá mức tối đa nói trên được xem là vi phạm quy định của UBND TP. Hà Nội, trừ khi được người dân đồng tình với mức phí đó" - ông Hưng nói.

Luật sư Hưng "mổ xẻ", chỉ có thể giải quyết dứt điểm mâu thuẫn giữa các hộ dân và doanh nghiệp quản lý chung cư nếu chúng ta giải quyết nó ngay từ khi lập dự án, thiết kế tòa nhà. Chủ đầu tư bán căn hộ phải bán kèm với gói dịch vụ được xác định cả về số lượng lẫn chất lượng các dịch vụ và ngoài hợp đồng mua nhà, các chủ căn hộ còn phải ký hợp đồng gói dịch vụ. Giá dịch vụ chỉ được tăng theo tỷ lệ lạm phát nếu có. Những người mua căn hộ sẽ biết rõ và chuẩn bị cả nguồn lực lẫn tâm thế cho việc sống trong các chung cư cao cấp mà không phải lo lắng về việc giảm chất lượng, số lượng dịch vụ hoặc tăng giá bất thình lình như hiện nay.

Do những tranh cãi về phí dịch vụ chung cư thời gian qua, Sở Xây dựng Hà Nội đang tiến hành lấy ý kiến của các hộ dân sinh sống tại các khu chung cư để tiếp tục hoàn thiện đề án, bổ sung, điều chỉnh giá dịch vụ chung cư. Cụ thể, cơ quan này đề nghị các hộ dân cung cấp thông tin liên quan về công tác quản lý, vận hành và giá dịch vụ nhà chung cư theo mẫu phiếu in sẵn. Để lấy mẫu phiếu, các chủ hộ truy cập vào website của Sở Xây dựng Hà Nội tại địa chỉ www.soxaydung.hanoi.gov.vn Sau khi điền các thông tin và ý kiến của mình trên mẫu phiếu, các chủ hộ có thể gửi thông tin qua đường bưu điện về Sở Xây dựng Hà Nội. Theo Sở Xây dựng Hà Nội, những thông tin mà các hộ dân cung cấp là cơ sở quan trọng để xây dựng giá dịch vụ nhà chung cư đảm bảo quyền lợi và lợi ích hợp pháp của các bên trong việc quản lý và sử dụng dịch vụ nhà chung cư. Trong phiếu cung cấp thông tin, Sở Xây dựng đề nghị người dân có ý kiến về nội dung công khai giá dịch vụ nhà chung cư; dịch vụ cung cư thiết yếu; tần suất các dịch vụ cung cấp và đáng chú ý là sự cần thiết ban hành giá trần dịch vụ chung cư.