Lần đầu tiên, UBGSTCQG có một cuộc làm việc với các DN BĐS TP. HCM  để nhận diện thực tế những khó khăn, sức chịu đựng của DN. Kết quả đánh giá bước đầu của các thành viên Uỷ ban đã bắt được “căn bệnh” mà các DN địa ốc đang gặp phải. Vấn đề còn lại là phải đưa ra được những liều thuốc khả thi để cứu DN trong thời gian sắp tới.

Lãi vay ăn mòn tài sản DN

Ông Vũ Viết Ngoạn, Chủ tịch UBGSTCQT cho biết, mục đích của cuộc làm việc trực tiếp với các DN BĐS lần này là muốn xác minh thực tế khó khăn của thị trường, của DN. Theo ông Ngoạn, dư nợ tín dụng BĐS ở mức 8 - 9% là một mức không quá nguy hiểm; hoặc số liệu nắm được từ các DN BĐS có vốn vay cao hơn vốn chủ sở hữu khoảng 1,5 lần, điều này cũng ở mức độ vừa phải, không có gì đáng ngại. Vậy thực tế, DN địa ốc đang khó khăn đến mức nào, sức chịu đựng đến đâu?

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP. HCM khẳng định, chưa lúc nào các DN địa ốc khó khăn như hiện nay. Không ít DN đầu tư dự án, mỗi ngày đang phải trả lãi vay hàng tỷ đồng. Nhiều DN đã phải tạm ngưng hoạt động, giải thể. Còn theo ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành, nhìn vào thực tế hơn 70% dự án BĐS ở TP. HCM đang xây dựng dở đang nằm phơi nắng, phơi sương, các sàn giao dịch BĐS vắng tanh sẽ thấy được thị trường đang khó khăn đến mức nào.

Theo các DN, khó khăn trước hết của thị trường BĐS nói chung và các DN nói riêng chính là nguồn vốn. Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Địa ốc Lê Thành cho biết, phần lớn các dự án đang xây dựng dở dang ít nhiều đã bán được một lượng hàng nhất định. Song vì không có vốn tiếp tục xây dựng, nên những khách hàng đã mua không tiếp tục đóng tiền.

“Chúng tôi đã đầu tư 2 dự án căn hộ tầm trung, dù có tài sản đảm bảo nhưng vẫn không được các ngân hàng duyệt cho vay vốn. Không có vốn để tiếp tục triển khai, khách hàng cũ thấy dự án không xây nên không tiếp tục đóng tiền, khách hàng mới không dám mua. Vòng luẩn quẩn này cứ lặp đi lặp lại khiến DN không tìm ra lối thoát”, ông Lê Hữu Nghĩa, cho biết.

Tương tự, ông Vũ Anh Tâm, Tổng giám đốc Công ty Tài Nguyên, chủ đầu tư Dự án căn hộ cao cấp Kenten Residence (huyện Nhà Bè) than thở, Tài Nguyên đầu tư dự án cả 10 năm nay, đến nay chưa biết đồng tiền tròn méo thế nào từ việc làm dự án, lãi vay đã ăn mòn gần hết tài sản của DN.

Dự án “bất động” vì tiền sử dụng đất

Theo các DN, ngoài vấn đề vốn, thị trường khó khăn, “thủ phạm” chính gây ách tắc thị trường thời gian qua là chính sách thu tiền sử dụng đất theo giá thị trường quy định tại Nghị định 69/2009/NĐ-CP. Đây là vấn đề được các DN thắc mắc, kiến nghị từ nhiều năm qua, nhưng đến nay vẫn còn “thời sự” vì mọi việc vẫn chưa được giải quyết.

Ông Nguyễn Xuân Quang, Chủ tịch HĐQT CTCP Đầu tư Nam Long cho rằng, bất cập từ quy định tại Nghị định 69 đã khiến hàng ngàn hồ sơ nộp tiền sử dụng đất của người dân, của dự án không thể hoàn tất, vì nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất theo Nghị định 69 tăng từ 3 đến 10 lần so với trước đó. “Do không xác định được nghĩa vụ phải đóng tiền sử dụng đất nên các DN có dự án không thể lập được kế hoạch đầu tư kinh doanh dẫn đến dự án không triển khai được”, ông Quang cho biết. Cũng vấn đề này, ông Lê Hữu Nghĩa lấy 2 dự án mà Lê Thành đang đầu tư để làm dẫn chứng. Dự án căn hộ đầu tiên là tại Bình Chánh, Lê Thành bán ra thị trường với giá từ 13 - 14,9 triệu đồng/m2 được thể hiện bằng hợp đồng mua bán. Tuy nhiên, cơ quan thuế cho rằng, giá thị trường của khu vực này là 17 triệu đồng/m2 nên yêu cầu Công ty phải đóng tiền sử dụng đất theo giá 17 triệu đồng/m2. “Nếu phải đóng tiền thuế kiểu này thì DN bị lỗ làm sao làm dự án được”, ông Nghĩa nói. Hiện Lê Thành đang triển khai một dự án có quy mô hơn 1.200 căn hộ ở quận Bình Tân, dự kiến bán ra thị trường 11 triệu đồng/m2, nhưng việc thẩm định thuế phải đóng tại khu vực ra sao chưa biết, nên dự án cũng khó triển khai được.

Ông Nguyễn Văn Đực đưa ra một ví dụ thực tiễn của DN mình để dẫn chứng cho sự thiếu hợp lý trong quy định đóng tiền sử dụng đất: “Công ty Đất Lành đầu tư 1 dự án có diện tích 10.000 m2 ở quận 12. Chúng tôi đền bù cho dự án này 4 triệu đồng/m2, cộng với chi phí đầu tư hạ tầng như điện, đường, trường… với chi phí lên đến 17  triệu đồng/m2. Kỳ vọng sau khi hoàn thành sẽ bán ra thị trường giá 20 triệu đồng/m2. Nhưng sau đó, cơ quan thuế yêu cầu đóng 15 triệu đồng/m2, tính ra tổng chi phí từ tiền đầu tư đến tiền thuế, giá thành đã lên đến 32 triệu đồng/m2”. Ông Đực cho rằng, nếu  áp dụng cách tính này, DN đầu tư dự án bị lỗ đến 12 triệu đồng/m2, thử hỏi còn dám đầu tư(?)

Không chỉ những trường hợp kể trên, theo tìm hiểu của PV, có khá nhiều dự án  BĐS dù đã được đầu tư hạ tầng, nhưng không bán được vì phải chờ cơ quan thuế thẩm định giá để tính thuế đất. Đơn cử như Dự án đất nền Nhơn Đức (huyện Nhà Bè) do Công ty Vạn Phát Hưng làm chủ đầu tư. Theo kế hoạch ban đầu, dự án này được bán trong năm 2011, song đến nay, trao đổi với chúng tôi, đại diện Công ty Vạn Phát Hưng cho biết, phải chờ kết quả thẩm định giá đất tính thuế mới đưa ra giá bán được. “Vì chưa biết cơ quan thuế tính tiền sử dụng đất như thế nào nên chúng tôi đâu thể đưa ra giá bán”, vị này cho biết.

Kích cầu thị trường để cứu DN

Đại diện các DN cho biết, thị trường BĐS TP. HCM đang trong vòng lẩn quẩn, không có lối thoát. Tài sản DN đang nằm chất đống, chi phí mỗi lúc một tăng nhưng sản phẩm không bán được.

Ông Lê Chí Hiếu, Chủ tịch HĐQT Công ty Phát triển nhà Thủ Đức (TDH) cho rằng, việc không bán được hàng trong một thời gian dài trong khi vẫn phải trả các chi phí cao hàng ngày đã đẩy rất nhiều DN rơi vào tình trạng phá sản, giải thể.

Mặc dù các DN đã nỗ lực hết sức để tự cứu mình bằng việc hạ giá bán sản phẩm, tái cơ cấu, cắt giảm chi phí, ngừng hoặc bán bớt dự án, hình thành các liên doanh liên kết nhưng nếu từ nay đến cuối năm 2012, đầu ra của thị trường không được khơi thông thì con số DN bị “khai tử” sẽ tăng lên rất nhanh bởi vì các DN đã cố gắng cầm cự trong một thời gian quá dài và gần như đã “kiệt sức”. Theo ông Hiếu, giải pháp cấp bách lúc này là có chính sách đặc biệt về tín dụng  cho người có nhu cầu về nhà ở để kích cầu thị trường, giải tỏa ách tắc hàng tồn kho của các DN.

Ông Trương Đình Tuyển, nguyên Bộ trưởng Bộ Thương mại cho rằng, DN địa ốc đang gặp nhiều khó khăn là một thực tế, nhưng nói như các DN, nhu cầu nhà ở của người dân rất nhiều nhưng sản phẩm không bán được. Vậy, mấu chốt của khó khăn mà các DN gặp phải hiện nay chính là đầu ra của thị trường. Theo ông Tuyển, giải pháp quan trọng để giúp thị trường lúc này chính là vấn đề kích cầu. Song kích cầu kiểu gì là điều cần phải tính toán, có thể Chính phủ cần xem xét có chính sách hỗ trợ cho người có nhu cầu thực thực về nhà ở được mua nhà với chính sách vay vốn ưu đãi là một giải pháp.

Ông Vũ Viết Ngoạn nhìn nhận thực tế, thị trường BĐS và các lĩnh vực liên quan đến BĐS như vật liệu xây dựng (sắt thép, xi măng…) đang rất khó khăn. UBGSTCQG sẽ kiến nghị Chính phủ có chính sách linh hoạt hơn, chẳng hạn như có chính sách hỗ trợ các DN BĐS có khả năng tiếp tục triển khai dự án, sản phẩm dự án có thể bán được bằng cách cho giãn nợ, cơ cấu lại nợ và cho vay mới.