Đáy sau sâu hơn đáy trước

Những thông tin về việc giá đất, căn hộ, văn phòng cho thuê… tại các đô thị lớn trong cả nước tuần tự suy giảm không còn là chuyện gì mới nữa.

Nguồn cung căn hộ vẫn chầm chậm tăng, một phần do những dự án hoàn thành vẫn phải gia nhập thị trường, phần chính là những nhà đầu tư thứ cấp nắm giữ căn hộ vẫn có nhu cầu “xả hàng” để lấy tiền mặt.

Lực cầu - những người có ý định mua - thì vẫn lình xình, lúc tăng chút đỉnh, lúc tạm ngưng để nghe ngóng xem giá có giảm thêm nữa không.

Theo Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh, trong năm 2011 trên địa bàn thành phố có 19 dự án hoàn thành, đưa ra thị trường 7.014 căn hộ, còn tính lũy kế hết năm 2011 thì có 163 dự án hoàn thành với 41.378 căn hộ. Tỷ lệ căn hộ giá bình dân chiếm khoảng một phần ba, còn lại là căn hộ trung và cao cấp.

Trong khi đó, nhu cầu của người mua trong giai đoạn vừa qua nhắm vào phân khúc bình dân, phản ánh qua các giao dịch thành công trên thị trường chủ yếu tập trung vào các căn hộ có giá bán từ 11-15 triệu đồng/m2.

Năm 2012, dự kiến có khoảng 28.000 căn hộ hoàn thành từ các dự án bị đình trệ trong những năm trước, trong đó tỷ lệ cao nhất là phân khúc bình dân (11.632 căn, chiếm 42%), căn hộ hạng sang chỉ có 400 căn (1,4%), căn hộ trung và cao cấp khoảng 16.000 căn (chiếm 56,6%).

Có thể thấy, dù cho cung - cầu về loại hình căn hộ đã cân đối hơn, với sự gia tăng tỷ lệ các căn hộ thuộc phân khúc bình dân, thì việc nguồn cung vẫn tăng thêm trong khi số căn hộ chưa bán được vẫn còn đó, sẽ tạo một áp lực giảm giá lên thị trường bất động sản.

Chính vì lý do này mà dù có nhiều phân tích rằng giá căn hộ hiện nay đã “hợp lý” lắm rồi, rằng với giá như vậy thì chủ đầu tư chỉ có thể từ hòa đến lỗ, thì người mua vẫn chờ đợi một sự hợp lý hơn nữa. Đâu có sao, vì giờ đây họ đã là những thượng đế thực sự. Bởi thế, nếu thị trường còn lập những đáy mới, đáy sau sâu hơn đáy trước thì không có gì là bất ngờ.

Khi “đại gia” bắt đầu buông

Đúng như dự báo của các chuyên gia bất động sản, 2012 là năm của mua bán dự án - những thông tin về hoạt động sôi động này thời gian qua đã chính thức xác thực điều này.

Từ Hà Nội đến TP. Hồ Chí Minh, việc rao bán các dự án ngày càng trở nên… quyết liệt hơn. Và cũng như thị trường căn hộ, người muốn bán vẫn đông hơn hẳn người muốn mua, nên những đơn vị có tiềm lực tài chính mạnh có khả năng và ý định mua các dự án đóng vai thượng đế. Họ đang bình tĩnh lựa chọn xem trong số các món hàng “cực kỳ hấp dẫn” ấy, món nào là hấp dẫn nhất để bỏ tiền đầu tư.

2012 là năm của mua bán dự án (Ảnh minh họa).

Ở Hà Nội, trong cuộc hội thảo bàn về những giải pháp cho thị trường bất động sản tổ chức cuối tháng 3 vừa qua, rất nhiều chủ dự án tranh thủ chào bán dự án của mình, trong đó có những dự án tốt đang được triển khai ở khắp các quận, huyện của Hà Nội.

Một sàn giao dịch bất động sản ở thủ đô cho biết họ đang được gửi hàng chục dự án cần chuyển nhượng, bán đứt hoặc góp vốn đầu tư với giá trị từ hàng chục tỉ đồng đến trên ngàn tỉ đồng, mà hầu hết ở những vị trí đẹp, lúc thị trường hanh thông chắc chắn không ai dại gì buông ra cả.

Còn ở TP. Hồ Chí Minh, trong số những đơn vị đã và sẽ có ý định bán đi dự án mình sở hữu có cả những tên tuổi như Công ty Phát triển hạ tầng và bất động sản Thái Bình Dương, Công ty Xây dựng và kinh doanh địa ốc Hòa Bình, Công ty Địa ốc Đất Lành, Vạn Phát Hưng…

Dù là với danh nghĩa tái cơ cấu danh mục đầu tư đi chăng nữa, thì việc phải bán đi những dự án mình từng rất vất vả mới có được chứng tỏ các doanh nghiệp đang có những khó khăn nhất định, không thể tiếp tục nắm giữ dự án.

Vẫn là câu chuyện nguy cơ - thời cơ

Với hầu hết các chủ đầu tư đang tìm người mua dự án của mình, tình trạng họ đang gặp phải là không thể huy động được vốn để tiếp tục triển khai, có những dự án dù đã xong hạ tầng, xây dở dang phần thô nhưng cũng không thể tiếp tục để cho ra đời các căn hộ hoàn thiện.

Nhận định về tình trạng này, ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty địa ốc Đất Lành cho rằng với khoảng 60 - 70% dự án đầu tư dở dang đang phải “trùm mền” tại TP. Hồ Chí Minh hiện nay, việc doanh nghiệp thiếu vốn triển khai dự án phải bán “cắt lỗ” là bình thường trong bối cảnh thị trường khó khăn. Không những vậy, không phải dự án nào muốn bán cũng bán được, mà đó phải là dự án tốt, vì khó khăn giai đoạn này không phải của riêng ai.

Nguy cơ “buộc phải bán, chưa chắc bán được, phải bán lỗ” hiện hữu với nhiều doanh nghiệp bất động sản và cũng là thời cơ “có thể mua với giá rất rẻ, dự án tốt, đắc địa” của những doanh nghiệp - đặc biệt là các doanh nghiệp nước ngoài - có tiềm lực tài chính hùng mạnh.

Ông Marc Townsend, Tổng giám đốc điều hành Công ty CBRE cho rằng đây lần đầu tiên mà thị trường bất động sản Việt Nam xuất hiện nhiều giao dịch kiểu như vậy và nhận định rằng “Với những nhà đầu tư đang muốn gia nhập thị trường bất động sản Việt Nam, thì đây được xem là thời điểm có nhiều cơ hội nhất”.

Quan điểm này được nhiều người đồng tình. Nhiều chủ doanh nghiệp bất động sản cho biết mức giá bán đã thấp hơn cả tổng số tiền đã bỏ ra cho dự án, nên nếu nói đây chính là thời điểm có nhiều cơ hội nhất cho các doanh nghiệp muốn đầu tư dự án là không hề sai. Cũng đã có doanh nghiệp tiềm lực mạnh trong nước nhân cơ hội này mua lại được những dự án với giá khá tốt và sẽ triển khai đầu tư trong thời gian tới.

Về phía cơ quan chủ quản, ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản thuộc Bộ Xây dựng cũng cho rằng chuyện mua bán dự án là rất bình thường, khi trên thị trường luôn có những doanh nghiệp mạnh về tài chính và cũng có những doanh nghiệp đang gặp khó khăn.

Trong bối cảnh thị trường ảm đạm, đầu ra khó khăn, trong khi lãi suất vẫn cao, không dễ để vay vốn tiếp tục đầu tư…, việc bán hay chuyển nhượng dự án là điều tất yếu. Thị trường bất động sản vẫn đang ổn định trong vùng đáy của mình.