Không còn bán tháo

Theo thống kê của giới phân tích thị trường, trong đợt giảm giá mạnh lần này chủ yếu tập trung ở những dự án nằm ngoài vành đai 3, đặc biệt những dự án chủ đầu tư không triển khai xây dựng. Đơn cử như khu vực Mê Linh, Quốc Oai, Hoài Đức… nơi tập trung nhiều dự án khu đô thị lớn. Trong thời điểm thị trường tốt, giới đầu cơ tập trung lướt sóng, thổi giá tại các dự án này bởi giá đất rẻ, lượng vốn góp ít.

Như dự án Thanh Hà - Cienco 5 có thời điểm giá liền kề đạt ngưỡng 45 triệu đồng/m2 nay chỉ còn 22-23 triệu đồng/m2. Hay dự án Nam 32 mặc dù chưa giải phóng xong mặt bằng nhưng giữa năm ngoái, trên thị trường các suất ngoại giao đã được chào bán mức trên 30 triệu đồng/m2 thì nay không có người hỏi mua….

Bà Nguyệt Nga - Giám đốc sàn giao dịch Phát Lộc cho biết, cơn lốc tín dụng xảy ra đối với thị trường trong thời gian dài vừa qua đã khiến cho nhiều khách hàng tỉnh ngộ. Kể cả giới đầu tư và người mua nhà đều có tâm lý tẩy chay những dự án chủ đầu tư thu tiền nhưng không triển khai thực hiện dự án.

Việc bội tín của chủ đầu tư đã xảy ra quá nhiều tại các dự án khiến khách hàng không còn niềm tin vào thị trường. Hiện tại, phần đông khách hàng chỉ tập trung lựa chọn mua tại những dự án đã hoàn thành xong nhà. Tuy nhiên, số lượng những dự án kiểu này nằm tại các quận nội thành Hà Nội lại không có nhiều vì vậy lúc này có tiền cũng phải dễ mua được hàng giá rẻ.

“Làn sóng bán tháo bất động sản đã giảm hẳn từ giữa quý I/2012, vì vậy để có thể tìm mua những căn nhà giá rẻ hiện nay không còn vì chủ nhà họ rất cân nhắc nếu chịu lỗ nhiều quá họ sẽ không bán nữa” - bà Nga cho biết. Và theo khảo sát phóng viên, tại một số dự án đã hoàn thành xong nhà tại khu vực quận Hà Đông hiện không còn những lô đất bán giá rẻ.

Hà Nội đang rất thiếu khu đô thị hoàn chỉnh hạ tầng

Tại khu vực Văn Khê, giá liền kề bao gồm cả tiền xây thô, diện tích 80 m2 đường 17m2 hiện 7,5 tỷ đồng/căn, đường 11m hướng Đông Nam 6,5 tỷ đồng/căn, những lô xấu giá 5,4-5,6 tỷ đồng/căn… Tại khu Văn Phú, giá liền kề tăng 200-300 triệu đồng/lô so với thời điểm cuối năm ngoái. Dự án An Hưng, giá liền kề hiện khoảng 60-62 triệu đồng/m2, biệt thự 45-48 triệu đồng/m2 nhưng lượng bán không nhiều vì vậy rất ít giao dịch….

Bác Nguyễn Đức Hiếu (người mua nhà) cho biết, sau một thời gian chờ đợi thị trường giảm, với số tiền 5 tỷ đồng bác đang muốn mua một căn nhà tại dự án Văn Khê. Tuy nhiên, bác đã nhờ các văn phòng tìm cả tháng trời mà chưa tìm được vì căn nhà rẻ nhất hiện đang được giao bán nằm ở vị trí xấu cũng có giá 5,4 tỷ đồng.

Giá đất không thể rẻ hơn

Sau thời gian dài giá bất động sản giảm mạnh, đã có nhiều ý kiến bàn luận và nghi ngờ về điểm đáy thị trường. Nhiều người tiếp tục chờ đợi vì cho rằng giá đất còn tiếp tục giảm nữa, người thì tranh thủ tìm mua vì sợ lãi suất hạ, giá đất sẽ tăng lên…. Tuy nhiên, để biết được đâu là điểm đáy cần phải có căn cứ rõ ràng.

Một chủ đầu tư dự án trên đường Lê Văn Lương cho biết, hiện giá đất dự án mới đã hoàn thành xong nhà tại khu vực quận Hà Đông đang ở mức 55-60 triệu đồng/m2 trong khi tiền sử dụng đất tính trên 1m2 mà chi cục thuế quận Hà Đông đang áp tại các dự án trên trục đường Lê Văn Lương là 38-40 triệu đồng/m2 chưa bao gồm các chi phí khác.

Theo phân tích của ông Nguyễn Đức Cây - Chủ tịch công ty Constrexim HOD, nguồn cung thị trường bất động sản từ vành đai 3 trở vào hiện giờ đã cạn kiệt. Các quỹ đất hàng hóa trong nội thành, đặc biệt là những vị trí "nhạy cảm" không còn nhiều. Đây cũng là yếu tố tác động rất mạnh đến thị trường đất nền.

Trong khi đó, để thực hiện dự án bất động sản từ khâu chuẩn bị hồ sơ đến khi khởi công công trình mất khoảng 2 năm, từ lúc khởi công đến hoàn thành 2,5 năm. Trong khoảng thời gian như vậy chắc chắn nhiều biến động đã xảy ra. Năm 2011, để dự phòng trượt giá, các doanh nghiệp đều tính toán mức chung là 8-10% nhưng thực chất với sự biến động lớn về giá cả vài năm nay thì mức trượt giá đã lên mức 50% trong đó bao gồm trượt giá vật tư đầu vào tính tròn 35%/năm, lãi vay ngân hàng tăng 13 lên 23%.

Ông Phan Thành Mai - Tổng thư ký Hiệp hội bất động sản cho hay, hiện nay thị trường bất động sản đang có những diễn biến theo chiều hướng khả quan. Chu kỳ thị trường địa ốc trong lịch sử cho thấy sau 3-4 năm điều chỉnh, suy giảm từ 2007-2008, thị trường địa ốc có thể bước vào một thời kỳ tăng trưởng mới. Trong đó, một yếu tố quan trọng góp phần thúc đẩy thị trường BĐS trong những tháng tới là tình hình kinh tế vĩ mô.

"Hiện nay, kinh tế vĩ mô trong nước đang được điều chỉnh theo hướng linh hoạt, được dự báo dần đi vào ổn định. Thêm vào đó, ngân hàng nhà nước đang nỗ lực hạ lãi suất cho vay, có thể lãi suất sẽ giảm 1%/năm mỗi quý đến cuối năm nay. Chính vì thế, thị trường BĐS sẽ có cơ hội phục hồi và phát triển trong thời gian tới" - ông Mai nhận định.