Thị trường “lột xác”

Theo GS. Đặng Hùng Võ, thị trường bất động sản năm 2011 trầm lắng do chính sách thặt chặt tín dụng, đẩy lãi suất cao, sẽ buộc thị trường năm 2012 phải tự tái cấu trúc lại.

Các căn hộ nhà chung cư có xu hướng giảm giá mạnh hơn cả, tạo cơ hội có nhà ở cho những người có thu nhập thấp.

Chính phủ sẽ ưu tiên thực hiện chủ động việc tái cấu trúc thị trường tiền tệ và hệ thống các ngân hàng thương mại, sẽ tạo giải pháp vốn hợp lý cho thị trường bất động sản trong tương lai.

Trong bối cảnh này, hãy nhìn vào sự trầm lắng lúc này có thị trường bất động sản dưới con mắt tích cực hơn. Thị trường đang “lột xác” để trở thành một thực thể lành mạnh hơn, khỏe hơn, hữu ích hơn và vì quyền lợi của đại đa số những người dân chưa có nhà ở. Quá trình “lột xác” này chính là quá trình tái cấu trúc lại thị trường do các nhà đầu tư tự thực hiện để đưa thị trường bất động sản vượt qua khó khăn.

Trong hoàn cảnh tốt, phân khúc nhà ở giá rẻ của thị trường bất động sản nước ta sẽ có thể phục hồi vào giữa năm 2012. Còn trong hoàn cảnh xấu hơn, phân khúc này sẽ phục hồi vào cuối năm 2012 hoặc muộn hơn một chút.

Kịch bản nào cho thị trường bất động sản 2012. Ảnh: N.Y

Khu vực căn hộ chung cư sẽ giảm giá mạnh, mạnh nhất là căn hộ chung cư cao cấp. Giá nhà ở giảm dần tại các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở. Hoạt động đầu cơ nhà ở cũng giảm dân vì đầu cơ không còn khả năng sinh lợi lớn.

Công cuộc kiềm chế lạm phát vẫn còn gặp nhiều khó khăn và phức tạp trong khung cảnh kinh tế thế giới đang biến động theo xu hướng tiêu cực. Đây là những tác động xấu tới thị trường Việt Nam mà cần tập trung để dự báo nhằm giảm nhẹ khó khăn. Sự phục hồi của một thị trường bất động sản sẽ được tái cấu trúc mới là mục tiêu cần đạt tới.

Để tạo thuận lợi cho quá trình này, các các nhà đầu tư cần tăng tính chủ động và sức cạnh tranh để tăng tính chuyên nghiệp. Người dân cũng cần phải thay đổi tư duy cho rằng tích trữ tiền tiết kiệm vào bất động sản là an toàn và sinh lợi nhiều nhất, cũng để tăng tính chuyên nghiệp khi tham gia vào thị trường bất động sản.

Điều cần quan tâm nhất là phải tạo được nhiều kênh huy động vốn an toàn và hiệu quả cao cho thị trường bất động sản.

Phục hồi vào quý III và quý IV năm 2012

Tại Diễn đàn doanh nghiệp Việt Nam – Singapore vừa diễn ra ngày 1/12/2011. Trong bài phân tích về thị trường bất động sản thực trạng và triển vọng của ông Phan Thành Mai – Tổng thư ký Hiệp hội bất động sản Việt Nam cho rằng, nếu các chính sách của Ngân hàng Nhà nước được điều tiết theo hướng nới lỏng linh hoạt và có chọn lọc cho thị trường BĐS.

Các kiến nghị của các Bộ, ngành được Chính phủ thực thi. Đồng thời, một số công cụ phi ngân hàng như quỹ tiết kiệm nhà ở, quỹ tín thác Reits và quỹ đầu tư BĐS,…được thí điểm và chú trọng, thì khả năng thị trường bất động sản sẽ có dấu hiệu phục hồi vào khoảng quý III hoặc quý IV năm 2012.

Ông Vũ Cương Quyết, Tổng Giám đốc Đất Xanh Miền Bắc cũng cho rằng, nếu nền kinh tế vĩ mô có những dấu hiệu tốt, chủ đầu tư được vay vốn thuận lợi, sẽ đẩy thị trường bất động sản đi lên một bước. Dân đầu tư bất động sản rất nhạy bén với thị trường, vì vậy bất động sản sẽ vẫn là kênh đầu tư lớn.

Trong những tháng đầu năm, nếu tình hình lãi suất có tiến triển tốt thì thị trường bất động sản sẽ có những động thái tốt. Nhu cầu nhà ở hiện nay là rất lớn. Tuy nhiên do ảnh hưởng xấu về tâm lý, mức lãi suất cao nên việc giao dịch là không lớn.

“Nhưng chắc chắn dù thị trường thời gian tới có tốt hơn, thì tình trạng sốt đất như giai đoạn phát triển nóng của thị trường bất động sản sẽ không xảy ra”, ông Quyết nhấn mạnh.

Thị trường sẽ vẫn ảm đạm

Tuy nhìn nhận tích cực về thị trường nhưng việc thị trường tiếp tục khó khăn trong năm 2012 là điều khó có thể tránh khỏi.

Ông Phan Thành Mai phân tích, trong điều kiện chính sách tín dụng của Ngân hàng Nhà nước tiếp thục thắt chặt như 3 quý đầu năm 2011, cùng với đó là các công cụ phi ngân hàng vẫn chưa có biến chuyển gì. Thì khả năng thị trường bất động sản sẽ xấu hơn, các doanh nghiệp sẽ gặp khó khăn hơn nhiều so với 2011.

“Thị trường tiếp tục ảm đạm, giá bất động sản khả năng sẽ giảm sâu trong năm 2012 và kéo dài đến năm 2013”, ông Mai nói.

Trên thực tế vào giữa tháng 11 vừa qua Ngân hàng Nhà nước đã có biện pháp can thiệp vào thị trường bằng Chỉ thị số 8844/NHNN-CSTT khi nới lỏng cho vay ở một số mảng như cho dự án nhà thu nhập thấp, người vay mua nhà để ở bằng lương, các công trình có khả năng hoàn thành trước 01/01/2012.

Tuy nhiên, đa số thị trường thuộc về nhóm đầu tư, đầu cơ nên trong thời gian qua thị trường vẫn chưa có dấu hiệu nào tích cực khi giải pháp này được đưa ra.

Nhìn chung thị trường trong thời gian tới vẫn thiếu hụt về nguồn vốn, do chính sách tín dụng vẫn chưa nới lỏng, các công cụ tài chính phi ngân hàng trong thời gian ngắn chưa thể thực thi.

Và khi đó, theo ông Vũ Cương Quyết, Tổng Giám đốc Đất Xanh Miền Bắc, các chủ đầu tư buộc phải có sự điều chỉnh dự án.

Cụ thể, đối với những dự án chưa khởi công sẽ phải cân nhắc lại bài toán đầu tư xây dựng và đầu ra cho sản phẩm. Chính vì thế, sẽ ngững các dự án mới và vì vậy, nguồn cung ra thị trường cũng sẽ giảm. Chủ đầu tư sẽ chờ lãi suất giảm để xây dựng.

Đối với những dự án đã và đang xây dựng cũng phải xem lại cơ cấu giá, những phân khúc cao cấp sẽ tiếp tục khó khăn trong việc bán hàng, còn phân khúc trung cấp cũng sẽ vẫn khó khăn, tuy nhiên phân khúc thấp cấp và giá rẻ thì lại có thể thu hút được quan tâm của khách hang nếu sản phẩm tốt và mức giá hợp lý.

“Điểm sáng của thị trường bất động sản năm 2012 sẽ là ở chính phân khúc trung bình thấp và giá rẻ. Tuy nhiên, các doanh nghiệp cũng phải lường được nguồn cung, nếu làm ồ ạt, nguồn cung quá nhiều, rất có thể sẽ lại làm cho chính các chủ đầu tư gặp khó khăn”, ông Quyết nhấn mạnh.