Những gì lên nhanh nhất cũng sẽ xuống mạnh nhất, triết lý này càng đúng với các dự án bất động sản ở TP HCM, Hà Nội
Chính sách thắt chặt tín dụng đã "nhấn chìm" bất động sản trong năm 2011. Nhiều mảng thị trường tụt dốc khá sâu, thậm chí đã xuất hiện một số đợt bán tháo. Cho tới tận những ngày cuối năm 2011, người ta vẫn chưa dám nói tới từ "hồi phục" khi dự báo về tương lai của thị trường này trong năm 2012.

Tất cả đều đi... xuống

Không thể phủ nhận, chính sách thắt chặt tín dụng là một trong những tác nhân chính khiến bất động sản tuột dốc. Thế nhưng, sự xuống dốc quá nhanh, gần như không có giai đoạn "cầm cự" cho thấy, thị trường trước đó đã phát triển quá nóng trong nhiều năm và rất kém bền vững. Hầu hết các lĩnh vực chủ chốt của thị trường cũng như đa số các doanh nghiệp sản xuất, kinh doanh bất động sản đều lệ thuộc quá lớn vào hệ thống ngân hàng. Trong nhiều năm, người ta đua tranh kinh doanh, buôn bán bất động sản với tâm thế "cứ mua đi, kiểu gì cũng có lãi". Các doanh nghiệp, nhà đầu tư đều hăm hở vay tiền ngân hàng với lãi suất cao chót vót để cùng nhau "bơm" bong bóng bất động sản. Thế nên, chỉ khoảng 3 tháng sau khi các ngân hàng cắt "bầu sữa" tín dụng, hầu hết các dự án bắt đầu... hết tiền và lặng lẽ đình trệ. Diễn biến tiếp theo là thị trường đóng băng, giao dịch và giá đều bắt đầu giảm mạnh.

Những gì lên nhanh nhất cũng sẽ xuống mạnh nhất - triết lý này được chứng thực khi các dự án đất nền ở TP.HCM, Hà Nội quay đầu giảm giá mạnh nhất. Những Kim Chung - Di Trạch, Xa La, Tân Tây Đô, Bắc An Khánh, Nam An Khánh, Vân Canh, Dương Nội, An Hưng... nóng bỏng hồi nào giờ im lìm, không có giao dịch dù giá đã giảm trên 20%. Các dự án chung cư, nhất là căn hộ cao cấp cũng thảm hại không kém khi chứng kiến nhiều chủ đầu tư đã phải chấp nhận bán lỗ tới 35% để có tiền trả nợ đã đáo hạn cho ngân hàng. Ở phân khúc văn phòng cho thuê, nhiều dự án cao cấp đã phải giảm xuống còn 20 USD/m2, nhưng người đi thuê vẫn còn muốn thương lượng lại. Nằm ở "chiếu dưới", phân khúc nhà ở dành cho người thu nhập thấp cũng lao đao vì giông bão trên thị trường. Nhiều dự án quy mô hàng nghìn căn hộ ở Hà Nội bị ế ẩm, thậm chí bị người mua trả lại hồ sơ vì chê giá cao. Đơn giản, bởi giá nhà thương mại trên thị trường đã giảm về sát giá nhà thu nhập thấp! Nhà tư vấn bất động sản CBRE Việt Nam ghi nhận, giá nhà đất tại thị trường Việt Nam năm 2011 đã giảm mạnh từ 20 - 30%. Nhiều công ty đã phải bán căn hộ giá rẻ để trả nợ vay ngân hàng. CBRE không lạc quan khi nói về tương lai: "Điều đáng buồn là trong thời gian tới, động thái giảm giá ở những dự án căn hộ cao cấp có thể còn tiếp diễn". Bình luận về thị trường thời điểm này, ông Phạm Thanh Hưng, Phó Tổng giám đốc Công ty Century Group chua chát: "Các nhà đầu tư buộc phải bán lỗ do niềm tin vào thị trường giảm sút, chủ yếu là do họ không còn nhìn thấy lợi nhuận gì từ kênh đầu tư này nên chuyển qua các kênh đầu tư khác hấp dẫn hơn". Chuyên gia này cũng đưa ra dự báo tương tự CBRE: "Giá bất động sản có thể giảm tiếp, tới mức phù hợp hơn với nhu cầu thực của khách hàng".

Cuối năm 2011, việc Ngân hàng Nhà nước hé mở van tín dụng khi đưa 4 nhóm bất động sản ra khỏi khu vực phi sản xuất đã giúp thị trường có thêm chút vốn, dù mới chỉ dừng lại ở những trường hợp mua nhà thu nhập thấp và các cá nhân có nhu cầu thực. Thế nhưng, điều này chỉ có tác dụng tích cực với một số ít dự án trong ngắn hạn, cũng giống như chỉ hắt bát nước xuống cả một thửa ruộng đang khô hạn. Kết quả, ngay cả về mặt tinh thần, các nhà đầu tư cũng không hồ hởi lên được và thị trường tiếp tục đóng băng. Rõ ràng, xét về trung và dài hạn, thị trường cần nhiều hơn thế để đủ sức phục hồi.

Chưa hết khát vốn

Sự xuống dốc quá nhanh của thị trường bất động sản cho thấy, nó đã phát triển quá nóng trong nhiều năm và rất kém bền vững
Các nhà băng vẫn duy trì giảm mạnh tín dụng đối với bất động sản, chỉ tập trung vào lĩnh vực xuất khẩu và các doanh nghiệp sản xuất, kinh doanh. Đại diện một ngân hàng cổ phần ở Hà Nội cho biết: "Nếu có cho vay thì thủ tục cũng rất chặt chẽ và lãi suất sẽ phải cao hơn, chúng tôi phải thay đổi chiến lược kinh doanh vì thị trường bất động sản còn khó khăn trong năm tới". Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Phan Thành Mai cũng nhìn nhận, nguồn vốn cho thị trường vào năm tới vẫn còn hạn chế. Ông phân tích: "Dự kiến năm 2012, nhằm tiếp tục thực hiện chủ trương kiềm chế lạm phát, tổng tăng trưởng tín dụng là 15-17% mỗi năm, trong khi đó, năm 2011, tỷ lệ này lên đến 20% mà thị trường vẫn thiếu vốn. Rõ ràng, nếu chưa có các giải pháp tổng thể tháo gỡ khó khăn về vốn thì thị trường chưa thể phát triển bền vững".

Không ít doanh nhân khác cũng chung nhận định là khó có cơ hội nào cho bất động sản trong năm 2012. Họ cho rằng, bất động sản chỉ ấm lại khi nền kinh tế tăng trưởng cao. Nhưng Chính phủ đã lựa chọn mức tăng GDP vừa phải, nếu không nói là ở mức thấp so với nhiều năm qua để ổn định kinh tế vĩ mô. Giám đốc điều hành Công ty Tư vấn bất động sản CBRE Việt Nam, ông Marc Townsend dự báo: "Thị trường bất động sản 2012 ở tất cả các phân khúc vẫn tiếp tục ảm đạm".
Nguyên Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Cao Sỹ Kiêm cũng đánh giá, năm 2012 sẽ tiếp tục là một năm khó khăn, không chỉ với riêng thị trường bất động sản. Không chỉ ở chỗ bài toán vốn chưa được giải quyết, nỗ lực tái cơ cấu nền kinh tế, trong đó có hệ thống ngân hàng sẽ có những ảnh hưởng rất lớn tới thị trường. Do vậy, đừng ảo tưởng về sự khởi sắc nào đó trong năm tới. Những kiểu kinh doanh chụp giật, "thùng rỗng kêu to" hay "mượn đầu heo nấu cháo" đều sẽ bị cuốn đi theo cơn bão...