Chênh lệch cung cầu

Thị trường bất động sản vài năm trở lại đây đã từng xảy ra những cơn sốt giá nhà, lợi nhuận trong kinh doanh bất động sản cao đã phát đi những tín hiệu sai lệch về nhu cầu và khả năng chi trả thực sự của thị trường dẫn đến các doanh nghiệp đã đổ xô vào đầu tư phát triển bất động sản.

Kể cả các doanh nghiệp không có kinh nghiệm và năng lực tài chính, dư nợ cho vay các dự án bất động sản tăng nhanh. Việc tập trung đầu tư quá lớn vào phân khúc bất động sản cao cấp, việc cấp phép phát triển dự án tại các địa phương thiếu căn cứ vào nhu cầu của thị trường, thậm chí nhiều địa phương cấp phép dự án nhà ở với quy mô lớn tại những nơi chưa có hạ tầng kỹ thuật và xã hội đủ để phục vụ cho những nhu cầu tối thiểu về nơi ở, đã tạo nên những khu nhà ở bỏ hoang, lãng phí đất đai, tiền của của xã hội. Tình trạng phát triển đô thị thiếu quy hoạch, kế hoạch, phát triển tự phát còn diễn ra phổ biến. Các dự án phân lô, huy động vốn tràn lan tạo nên nguồn cung ảo tăng vọt và nhiễu thông tin dự án, góp phần làm cho thị trường phát triển thiếu lành mạnh.

Chỉ tính riêng tại Thành phố Hà Nội khi rà soát để lập Đồ án quy hoạch chung Thủ đô Hà Nội, số lượng các đồ án, dự án đang triển khai hoặc đang trong giai đoạn quy hoạch là 785 đồ án, dự án với quy mô 59.078 ha; sau khi rà soát, UBND Thành phố Hà Nội đề xuất và được Thủ tướng Chính phủ cho tiếp tục triển khai (đợt 1) là 240 đồ án, dự án với quy mô 9.502 ha, trong đó có 150 đồ án, dự án đô thị và nhà ở với quy mô 5.125,8 ha.

Chênh lệch cung cầu lớn là một tác nhân quan trọng gây bất ổn thị trường

Nhiều ý kiến cho rằng, trong khi giá bất động sản sụt giảm mạnh, nguồn cung quá lớn vì vậy nhiều khả năng bong bóng bất động sản ở Việt Nam sắp vỡ.

Theo cách hiểu thông thường thì "bong bóng tài sản" xuất hiện khi giá cả tài sản cơ sở (ở đây là bất động sản) liên tục tăng làm cho các nhà đầu cơ kỳ vọng vào mức lợi nhuận lớn trong tương lai đã tham gia vào đầu cơ làm cho giá của tài sản trong một thời gian ngắn tăng cao quá giá trị thực của tài sản. Hệ thống tín dụng cũng căn cứ vào giá ảo của tài sản để cho vay thế chấp hoặc tham gia vào thị trường dưới nhiều hình thức (cho vay, chứng khoán hóa tài sản thế chấp, đầu tư nội bộ ...). Việc đầu cơ dẫn đến phát triển loại tài sản đó quá nóng trong thời gian ngắn, vượt quá nhu cầu thật (nhu cầu có khả năng thanh toán) của thị trường. Khi lợi nhuận kỳ vọng không còn, giá tài sản giảm đột ngột, các nhà đầu cơ đồng loạt rút khỏi thị trường dẫn đến thua lỗ, mất khả năng thanh toán cho các khoản vay.

Khái niệm "bong bóng kinh tế" thường được dùng khi tác động tiêu cực của nó gây thiệt hại một khối lượng của cải khổng lồ, đồng thời kèm theo một giai đoạn bất ổn kinh tế kéo dài trên bình diện quốc gia hoặc quốc tế.

Còn ở Việt Nam, thị trường bất động sản hàng hóa còn nhỏ bé so với thị trường bất động sản phi hàng hóa, nhất là trong lĩnh vực nhà ở. Nhu cầu về bất động sản, nhất là nhà ở lớn.
Mặt khác, thị trường bất động sản thứ cấp, chứng khoán hóa thị trường bất động sản ở nước ta hầu như chưa có; dư nợ tín dụng bất động sản chiếm tỷ trọng thấp trong tổng dư nợ của toàn hệ thống tín dụng. Vì vậy, việc giao dịch nhà ở thương mại trầm lắng hiện nay cũng chỉ là tạm thời hoặc ở một số phân khúc thị trường nhất định, do đó nguy cơ "bong bóng" và đổ vỡ do "bong bóng" bất động sản là thấp.

Bất ổn

Nhìn ở góc độ khác thì giá bất động sản giảm về gần giá trị thực cũng là tín hiệu tốt để các đối tượng tham gia thị trường tiến hành tái cơ cấu đầu tư, người có nhu cầu thực có khả năng tiếp cận hàng hóa phù hợp với nhu cầu và khả năng thanh toán của mình.

Tuy vậy, cũng có những nguy cơ mất khả năng thanh khoản cục bộ tại một số tổ chức tín dụng nếu những tổ chức tín dụng đó tài trợ cho các dự án thiếu tính khả thi, tài trợ các phân khúc bất động sản cao cấp có tính thanh khoản thấp (kể cả nhà ở, văn phòng cho thuê, khách sạn và trung tâm thương mại), cũng như các tổ chức tín dụng có tỷ trọng tín dụng bất động sản quá lớn trong tổng dư nợ tín dụng hoặc phát hành trái phiếu doanh nghiệp nhưng thực chất là cho vay bất động sản, đầu tư bất động sản thông qua các công ty thành viên, khi thị trường trầm lắng kéo dài, doanh nghiệp không bán được sản phẩm thì nguy cơ mất vốn rất cao, gây nên sự bất ổn của hệ thống tài chính và nền kinh tế.

Bên cạnh đó, hệ thống tài chính bất động sản chưa hoàn thiện, nguồn vốn cho thị trường bất động sản chủ yếu từ hệ thống ngân hàng và huy động của người dân, chưa có nguồn tín dụng trung và dài hạn để hỗ trợ doanh nghiệp và người dân trong tạo lập nhà ở. Khi nguồn tín dụng từ ngân hàng bị hạn chế, nhất là khi lãi suất ngân hàng tăng cao dẫn đến khó khăn cho thị trường.

Công tác cải cách thủ tục hành chính trong đầu tư xây dựng, bồi thường giải phóng mặt bằng, xác định giá đất, thu thuế trong giao dịch bất động sản, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất chưa đáp ứng được yêu cầu, làm giảm khả năng thanh khoản của thị trường bất động sản, cũng như của hệ thống ngân hàng.