Khó “sốt” nóng

Theo nhận định của các chuyên gia bất động sản, tại thời điểm hiện tại, việc “sốt” đất ở bất cứ khu vực nào là điều khó xảy ra. Việc giá đất có “nhúc nhích” đi lên chủ yếu là do nhà đầu tư nhìn thấy tiềm năng phát triển của một khu vực nào đó.

Tại cuộc hội thảo giải pháp tổng thể cho thị trường bất động sản năm 2012 diễn ra mới đây, ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản cho hay, năm 2012 sẽ là một năm hết sức khó khăn của thị trường và các doanh nghiệp.

“Địa ốc ít giao dịch, thanh khoản chậm còn doanh nghiệp thiếu vốn, khó tiếp cận tín dụng, lãi suất cho vay còn cao. Địa ốc năm nay sẽ rất khó sốt nóng", ông Hà thẳng thắn.

Như vậy, về tổng thể, theo đánh giá của các chuyên gia và nhà quản lý, việc bất động sản “sốt nóng” là khó xảy ra. Tuy nhiên, câu chuyện về giá đất Ba Vì tăng cao hồi năm 2009 do những thông tin về quy hoạch đã đặt ra một bài toán mới với nhiều nhà đầu tư bất động sản gần đây là “Liệu sự nhích lên về giá của đất khu vực phía đông có phải là dấu hiệu của một đợt sốt nóng mới?”.

Theo ông Nguyễn Văn Hải, Giám đốc trung tâm môi giới nhà đất Hải Anh (Gia Lâm, Hà Nội), không thể dùng từ “sốt” để nói về giá đất ở khu vực phía đông ở thời điểm này được.

Đất phía đông, liệu có "sốt" ảo?

Bởi lẽ, ngoại trừ việc tăng giá trông thấy ở một số khu vực được cải thiện về giao thông rõ rệt như chân cầu Vĩnh Tuy hay ven các dự án khu đô thị mới, thì các khu còn lại giá đất chỉ nhích lên chưa đến 10% và hoàn toàn theo quy luật thông thường của thị trường, chứ không phải tăng ở mức “ồ ạt, đột biến” như các đợt “sốt nóng” trước đây.

Lấy dẫn chứng cụ thể, ông Hải cho biết, khi ông mở trung tâm môi giới nhà đất Hải Anh hồi năm 2007, giá đất khu vực Sài Đồng (Gia Lâm) chỉ rơi vào tầm 10 – 15 triệu đồng/m2. Sau đó, khoảng 2 - 3 năm, giá ở mức trên 20 triệu đồng/m2, tức là tăng gấp đôi.

“Tuy tăng mạnh như vậy, nhưng giá đất không phải tăng một lúc 50%, mà nhích lên từ từ trong vòng 2 – 3 năm. Việc tăng này là ăn theo các khu công nghiệp, chứ không phải “sốt đất” do tin đồn” – ông Hải nói thêm.

Đồng tình với ông Hải, anh Minh, một nhà đầu tư địa ốc ước lượng, mức tăng giá lên 30% ở một số khu vực như cầu Vĩnh Tuy,…thời gian gần đây chỉ được coi là ấm lên, chứ không phải “sốt” theo kiểu hôm trước hôm sau một giá.

“Thị trường bất động sản đang rơi vào tình trạng trầm lắng. Nên việc “sốt” đất ở một khu vực nào đó là rất khó xảy ra. Đất phía đông tăng giá là do có nhiều người tìm hỏi mua”, anh Minh cho biết.

Tăng vì nhu cầu

Phân tích về việc tăng giá của bất động sản phía đông gần đây, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, phát triển về phía đông mới đúng là thuận theo quy luật tự nhiên.

Một nguyên tắc trong phát triển đô thị là nơi nào ở vùng đất cao thì nơi ấy phát triển hơn. Đối với Hà Nội, địa hình khu vực phía đông cao hơn hẳn khu vực phía tây. Bằng chứng rõ rệt nhất là trận lụt lịch sử hồi năm 2008, phần phía tây của Hà Nội bị ngập sâu dưới nước, nhưng ở khu vực phía đông như Gia Lâm, Long Biên lại không hề bị ngập, có chăng chỉ là ngập cục bộ do hệ thống thoát nước.

Mặt khác, lý do các cụ ta trước kia chọn khu vực Hồ Hoàn Kiếm, phố cổ là trung tâm là do địa hình ở đây cao nhất và khu vực địa hình này kéo dài qua sông Hồng sang tận Bắc Ninh.

Lý do khiến khu vực phía đông xưa nay chưa phát triển bằng khu vực phía tây do những khó khăn về giao thông, nên nhiều người dân có tâm lý ngại “qua sông”. Hơn nữa, việc quy hoạch phát triển về phía tây cũng khiến cho đất tại khu vực này hút sự chú ý của các nhà đầu tư hơn.

Với việc đi vào hoạt động cầu Vĩnh Tuy, Thanh Trì và tới đây là cầu Nhật Tân, giao thông tại khu vực này được cải thiện rõ rệt, nên việc phát triển về phía đông là đúng theo quy luật tự nhiên.

Mặt khác, trục Hà Nội – Hải Phòng nằm trong tứ giác kinh tế Hà Nội – Hải Phòng – Quảng Ninh – Lạng Sơn là phía đông chứ không phải phía tây. Vì vậy, trong tương lai, việc phát triển kinh tế, giao lưu thương mại sẽ nằm ở khu vực phía đông.

Ngoài ra, về mặt phong thủy “tựa sơn hướng thủy” thì rõ ràng phía đông là hướng ra biển, nên phát triển theo hướng này là thuận theo tự nhiên.

Với những ưu thế như vậy, liệu có xảy ra “sốt” đất tại khu vực này trong thời gian tới hay không, GS. Đặng Hùng Võ cho rằng: “Đây là điều khó xảy ra. Giá đất sẽ tăng từ từ, chứ không thể đẩy giá lên cao ngay một lúc được. Bởi lẽ, đây là tăng vì nhu cầu, chứ không phải vì đầu cơ”.