Thị trường bất động sản hơn 10 năm "đóng băng" như thế nào?

"Đóng băng" là từ để miêu tả lại diễn biến của thị trường bất động sản hơn năm trước. Đó là khoảng thời gian giá bất động sản lao dốc nhanh chóng, lượng giao dịch èo uột. Đó cũng là khoảng thời gian, bất động sản được nhận định bước vào giai đoạn đấy.

Trước khi bắt đầu đóng băng, thị trường địa ốc xảy ra cơn sốt cục bộ. Có thời điểm, giá đất tăng phi mã, người người, nhà nhà bất chấp đổ xô đi mua. Đến cuối năm 2010, sức nóng của thị trường dần hạ nhiệt. Khởi đầu là Nghị quyết số 11 về yêu cầu Ngân hàng nhà nước giảm tốc độ và tỷ trọng dư nợ cho vay lĩnh vực phi sản xuất so với năm 2010, nhất là lĩnh vực bất động sản của Chính phủ.

(Ảnh minh hoạ)

Tiếp đến, việc siết chặt tín dụng đã khiến thị trường bất động sản nhanh chóng lao dốc khi rơi vào tình cảnh đói vốn. Hơn 10 năm trước, hàng loạt dự án chậm tiến độ. Nhà đầu tư, thậm chí chủ đầu tư bán tháo, cắt lỗ nhưng sức mua lại giảm mạnh. Đã có doanh nghiệp phải phá sản vì không đủ tiềm lực kinh tế triển khai. Đã có nhà đầu tư chấp nhận bán nhà, xe để gánh nợ lãi. Chênh lệch giữa cung – cầu rõ rệt. Những dự án, khu đô thị hoang trải dài ở vùng ven Hà Nội.

Thị trường bất động sản hiện tại sẽ không đóng băng?

Khi nhận định về diễn biến của thị trường địa ốc hiện tại, nhiều chuyên gia cho rằng, bất động sản sẽ gặp nhiều thách thức và khó khăn nhưng không có diễn biến bong bóng như trước đây.

TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế nhận định, từ năm 2021, thị trường địa ốc đã có dấu hiệu giảm tốc. Thanh khoản không có nhưng giá vẫn tăng. Dấu hiệu này cho thấy thị trường đã tới đỉnh điểm của tăng trưởng nóng.

Vị chuyên gia này nhận định, thị trường bất động sản hiện nay gần giống với thời điểm năm 2012. Sau giai đoạn tăng nóng trong giai đoạn 2009 – 2010, Ngân hàng Nhà nước đã thực hiện chính sách siết tín dụng, giảm tốc độ và tỷ trọng dư nợ cho vay lĩnh vực phi sản xuất, trong đó có bất động sản thì ngay lập tức thị trường gặp khó khăn. So với thời điểm tước, bất động sản hiện nay chưa thấy xuất hiện tình trạng giảm giá mạnh như năm 2012.

Theo ông Hiển, hiện tại, không ít người khẳng định một cách chắc nịch giá đất chỉ có tăng chứ không giảm. Nhưng họ quên rằng năm 2008 cũng có nhận định như vậy và đến năm 2012 thì thị trường giảm giá khá mạnh ở nhiều phân khúc.

Còn nói về diễn biến thị trường 2022, vị chuyên gia này cho rằng, thị trường đang đứng hình và bắt đầu đi vào giai đoạn đóng băng. Bởi thanh khoản đang giảm rất mạnh, người mua không dám mua còn người bán đang do dự, không muốn giảm giá.

Ông Hiển cho biết thêm: "Mua bán bất động sản hiện nay có tình trạng giá trên thị trường và giá giao dịch thực sự không hoàn toàn giống nhau. Người muốn mua thì không tìm được đúng người bán mà họ cần, dễ gặp phải cò đẩy giá. Tôi cho rằng, giá đất thời gian tới có giảm nhưng giảm khi chủ đất thực sự muốn bán".

Cũng theo ông Trần Khánh Quang, giá bất động sản đang ở giá cao, trên đỉnh và đang dần tự điều chỉnh. Sự điều chỉnh này đến từ tác động điều chỉnh của Nhà nước, theo lệnh siết cho vay bất động sản của ngân hàng… Sự điều chỉnh của thị trường trong thời điểm khó khăn như hiện nay khiến cho việc mua bán bất động sản giá trị lớn "tắc".

Tất cả mọi thứ làm cho thị trường đang chững lại. Đó là dấu hiệu ngầm. Dù hiện tại, các chủ đầu tư đang quảng cáo rất tốt trên thị trường. Hậu quả chưa thấy rõ. Diễn biến này sẽ còn kéo dài trong 3-6 tháng tiếp. Nếu mà có sự hỗ trợ thị trường như tín dụng nhà nước, thị trường sẽ tốt lại, còn nếu không sẽ gặp khó khăn.

Ông Quang nhận định, nếu không có sự hỗ trợ tốt thì thách thức đối với thị trường địa ốc sẽ rất lớn.