Buôn bất động sản lời cỡ nào?

Để trả lời cho câu hỏi này, xin được dẫn lại câu chuyện về chân dung một giám đốc doanh nghiệp xây dựng trên diễn đàn Voz. Thành viên có nickname Inspiron15R tâm sự, tôi có một cô bạn gần nhà có bố là giám đốc một công ty về xây dựng. Tuy chỉ là một công ty tư nhân “nhỏ xíu”, nhưng bố của cô bạn này lại rất đại gia.

Theo lý giải của cô “tiểu thư” này thì: “Nhỏ của xây dựng là bằng ông nội của mấy ngành khác rồi, ai làm bên xây dựng chả giàu, một năm kiếm hàng chục tỷ là bình thường".

Một thành viên khác có nickname là Viic thì kể một câu chuyện khác. Ông chú họ của cô bạn Viic, mới làm ăn phất lên tầm 5 năm trở lại đây và mở một công ty xây dựng luôn.

Bầu Đức sở hữu một chiếc máy bay riêng làm phương tiện đi lại. (Ảnh: Internet)

Khi đó, bất động sản còn chưa đóng băng, nên vị đại gia này đã gom tiền với bạn để ôm luôn đất của cả một làng trong diện quy hoạch.

Từ cuộc sống hết sức thiếu thốn, thậm chí có lần vợ ông này phải sang nhà cô bạn Viic vay 200 nghìn đồng để đi chợ. Giờ đây, vị đại gia này ngày nào đi làm cũng ngồi chễm chệ trên chiếc Bentley cả chục tỷ đồng, 3 đứa con học trường quốc tế tiền tỷ. Biệt thự, nhà đất thì nhiều vô kể. Hiện đang xây một biệt thự ở Ciputra.

Vì sao đại gia bất động sản lại giàu?

Dù đưa ra mức giảm giá sốc lên tới 50%, nhưng sự thực các doanh nghiệp bất động sản vẫn đang lãi.

Trước đó, ông Đoàn Nguyên Đức từng khẳng định trên báo chí rằng “xây xong căn hộ, bán giá nào cũng lãi”. Theo tính toán của ông Đức, giá đất bình quân chưa đến 1 triệu đồng/m2, cộng thêm chi phí xây dựng 6 triệu đồng/m2, tức là chỉ khoảng 7 triệu đồng/m2.

Và như vậy, với 2 dự án mà Hoàng Anh Gia Lai tiết lộ sẽ giảm 50% là một dự án gần cầu Kênh Tẻ (quận 7) với mức giá dự kiến là 23 triệu đồng/m2 và một tại quận Tân Phú với giá 12,5 triệu đồng/m2, thì rõ ràng Hoàng Anh Gia Lai vẫn đang lãi khoảng 50%.

Còn theo ông Phùng Minh Đức, Giám đốc CTCP Địa ốc Việt, có rất nhiều yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến cấu thành giá của một căn hộ, trong đó chi phí đất (vị trí đất, tiền bồi thường, tiền sử dụng đất…), chi phí xây dựng, giám sát, thi công,…

Ví dụ với dự án căn hộ có quy mô 1,2ha với 2 block (khu thương mại - chung cư 14 tầng và khu chung cư 8,5 tầng) gồm 576 căn hộ loại 60m2 tại quận 9, TP. HCM (đã đưa vào sử dụng).

Đơn giá đất chủ đầu tư mua thực hiện dự án tại thời điểm năm 2007 là 8,5 triệu đồng/m2, chi phí xây dựng đối với khu thương mại - chung cư 14 tầng là 7 triệu đồng/m2, khu chung cư 8,5 tầng là 5,4 triệu đồng/m2.

Theo bầu Đức, Hoàng Anh Gia Lai dù giảm giá 50% vẫn có lãi

Ngoài tiền mua đất và chi phí xây dựng, những chi phí khác ảnh hưởng đến cơ cấu giá thành căn hộ có thể kể đến như nghiên cứu phát triển dự án; hạ tầng chính (tư vấn, giám sát, bảo hiểm); quy hoạch thiết kế (hạ tầng chính, chung cư, xin giấy phép xây dựng…); quản lý gián tiếp; kinh doanh - tiếp thị (khảo sát thị trường, quảng cáo, xây nhà mẫu, hoa hồng bán hàng); hậu mãi (bảo trì, bảo dưỡng); pháp lý (làm chủ quyền đất tên công ty, luật sư) và chi phí tài chính lãi vay, huy động vốn.

Với giá bán căn hộ bình quân 14 triệu đồng/m2, chủ đầu tư vẫn có thể lời hàng chục tỷ đồng. Cụ thể, lợi nhuận trước thuế vào khoảng 128 triệu đồng/căn, lợi nhuận trước thuế trên mỗi mét vuông đất là 5,8 triệu đồng, tổng lợi nhuận sau thuế (thuế suất 25%) toàn dự án là 55 tỷ đồng.

Từ góc độ nhà thầu, ông Lê Quốc Duy, Phó Tổng giám đốc Công ty cổ phần Xây dựng và Kinh doanh địa ốc Hòa Bình cũng cho biết, so với trước đây, hiện tại giá vật liệu xây dựng đã tăng khoảng 30%, do đó giá thành chung cư tăng theo.

Bài toán xây dựng chung cư tính như sau: Một chung cư cao khoảng 20 tầng (càng cao tầng việc xây dựng sẽ phức tạp, chi phí tăng theo), một mét vuông chỉ đơn thuần bê tông - cốt thép dao động từ 3 – 4,5 triệu đồng/m², việc hoàn thiện sẽ tăng gấp đôi, đó là chưa tính phí quản lý của nhà thầu, trung bình từ 7% - 10% tùy theo gói thầu. Ngoài ra, còn phụ thuộc vào hạ tầng của dự án, sự liên kết giữa các lốc với nhau…

“Nói chung, chi phí xây dựng của chung cư trung bình khoảng 11 triệu đồng/m², còn chung cư cao cấp khoảng 15 triệu đồng/m²”, ông Duy cho biết.

Như vậy, có thể thấy, thời gian thị trường “nóng”, với mức rao bán trung bình 30 - 40 triệu đồng/m2, bất động sản đã thực sự trở thành lĩnh vực siêu lợi nhuận.

GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, mức giảm hiện nay của các dự án, thực chất là giảm lãi chứ không phải lỗ.

Đối với chủ đầu tư lớn, kinh doanh lâu năm trên thị trường, việc giảm giá bán là do đến hạn phải trả nợ ngân hàng, chứ không phải là làm ăn thua lỗ, phải bán tống bán tháo.

Còn đối với một số chủ đầu tư “tay không bắt giặc” thì khó khăn thực sự. Nhưng không thể vì thế mà cho rằng thị trường bất động sản đang khốn quẫn. Đó chỉ là những trường hợp nhỏ lẻ. Và họ có thể chuyển nhượng dự án, giảm giá bán, thậm chí phá sản là chuyện bình thường.