Tầm cỡ của bất động sản, sức hấp dẫn của những doanh nghiệp tham gia với bản chào khác biệt cũng như  quy mô của hợp đồng đã tạo ra sự ấn tượng của thương vụ này.

Đo sức hấp dẫn của Daewoo Hà Nội

Nằm trong trung tâm văn hóa - thương mại - ngoại giao của Hà Nội và tọa lạc tại vị trí tiếp giáp với công viên Thủ Lệ và các trục đường chính là Kim Mã, Liễu Giai và Đào Tấn, Khách sạn Daewoo có 411 phòng nghỉ được thiết kế và xây dựng với các tiêu chuẩn kiến trúc tốt nhất, trong đó, có 2 phòng nguyên thủ. Ngoài khu vực khách sạn, khu căn hộ Daeha cung cấp 193 căn hộ, công suất sử dụng phòng hiện tại của căn hộ khoảng 85%. Khu văn phòng Daeha là một tòa nhà cao 15 tầng với 21.721 m2 diện tích văn phòng cho thuê cao cấp. Công suất sử dụng diện tích cho thuê hiện tại của tòa nhà 95%.

Liên doanh Công ty TNHH Daeha được thành lập theo pháp luật Việt Nam có trụ sở tại 360 Kim Mã, Ba Đình, Hà Nội có vốn điều lệ 43,61 triệu USD. Trong đó, Công ty Hanel (phía Việt Nam) sở hữu 13,083 triệu USD, chiếm 30% vốn điều lệ (góp vốn bằng quyền sử dụng đất); Công ty TNHH Daewoo (Hàn Quốc) sở hữu 30,527 triệu USD, chiếm 70% vốn điều lệ.

Theo một tài liệu thu thập được, giá trị tài sản (tạm tính) của toàn tổ hợp Daewoo, bao gồm khu văn phòng, khu khách sạn và khu căn hộ đạt khoảng 431 triệu USD.  Mở cửa từ năm 1996, đến 2004, dự án bắt đầu có lãi. Tính đến cuối năm 2009, Liên doanh còn lỗ lũy kế hơn 3,167 triệu USD. Năm 2010, khu phức hợp có lợi nhuận 8,642 triệu USD và đây là năm đầu tiên các bên được chia lợi nhuận với số tiền hơn 5 triệu USD.  Theo báo cáo tài chính 2010 của Công ty, hiện Liên doanh có khoản nợ 53 triệu USD của Ngân hàng Woori Bank.

So găng giữa NĐT nội và ngoại

Theo Giấy phép thành lập Công ty liên doanh Deaha, hai bên Việt Nam và Hàn Quốc phải tuân thủ nhiều điều khoản nhằm đảm bảo quyền lợi cho mỗi bên. Giấy phép hoạt động của Liên doanh theo lộ trình sẽ được xin sửa đổi để tăng thời gian hoạt động lên 49 năm. Theo bản thỏa thuận giữa hai bên, trong tương lai, sẽ có sự điều chuyển vốn điều lệ từ Daewoo sang Hanel với lộ trình, năm 2017 sẽ chuyển 10% vốn điều lệ; năm 2031 là 5% và năm 2042 là 10%.

Cuộc khủng hoảng kinh tế cũng như nhiều thay đổi về môi trường kinh doanh đã dẫn đến những bước ngoặt trong hoạt động của mỗi bên. Vào tháng 7/2010, Daewoo thông báo cho Hanel kế hoạch của họ là sẽ bán toàn bộ 70% vốn tại liên doanh Daeha cho Lotte. (Lô đất vàng cạnh khách sạn Daewoo hiện cũng thuộc quyền khai thác của Tập đoàn Lotte, với một dự án tổ hợp cao tới 65 tầng - PV).

Vào tháng 1 năm 2011, Daewoo và Lotte ký một bản ghi nhớ, theo đó, Lotte sẽ trả 111 triệu USD để sở hữu 100% cổ phần của Daewoo tại Daeha. Ngày thực hiện giao dịch sẽ diễn ra trong vòng 10 ngày kể từ khi hai bên đạt thỏa thuận chi tiết sau khi ký Biên bản ghi nhớ. Nếu trong vòng 3 tháng, hai bên không thống nhất được phương án chuyển nhượng, bản ghi nhớ sẽ hết hiệu lực. Các khoản bồi thường tổn thất trong Biên bản ghi nhớ quy định tối đa là 10% giá trị.

Tuy nhiên, tại Điều 14 trong Giấy phép đầu tư cấp cho Liên doanh, có một điều khoản về quyền “ưu tiên mua” thuộc về các đối tác trong Liên doanh, cụ thể là Daewoo bán cổ phần thì Hanel sẽ được ưu tiên mua, và ngược lại. Vào tháng 3/2011, Hanel đã đưa ra đề nghị trả 90 triệu USD và một số điều khoản đi kèm để tham gia thương vụ. Hanel chỉ ra rằng, việc hợp tác với họ còn nhiều ưu thế khác và do đó không kém hấp dẫn hơn Lotte. Daewoo sau đó đưa ra đề nghị Hanel trả thêm 6 triệu USD, tổng cộng là 96 triệu USD.

Những ưu thế của Hanel được chỉ ra bao gồm cả lợi thế thủ tục điều chỉnh Giấy phép đầu tư đơn giản hơn, thời gian chuyển nhượng và thanh toán ngắn hơn cũng như những cơ hội hợp tác của Daewoo với Hanel trong tương lai ở các dự án khác, hỗ trợ về những điều khoản liên quan đến nghĩa vụ của Daewoo trong khoản bảo lãnh vay hiện tại…

Theo một tính toán của đơn vị tư vấn độc lập, những điều khoản và giá của Hanel đưa ra, cộng với những chi phí có thể tiết kiệm khi cuộc mua bán diễn ra trong nội bộ hai cổ đông của Daeha ước tính ở mức 18,6 triệu USD. Do đó, đơn vị tư vấn cho rằng, đề xuất của Hanel hấp dẫn và có lợi cho Daewoo hơn, đó là chưa kể nhiều điều khoản trong  đề xuất của Lotte khó thực thi.

Hanel sau đó đã được lựa chọn. Tuy nhiên, chi tiết hơn về thương vụ mua bán này có lẽ khó được tiết lộ. Điều mọi người quan tâm tới đây là sau khi đổi chủ, tổ hợp này liệu có thay đổi thương hiệu và có diện mạo mới trong cung cách quản lý, cũng như liệu Hanel và các đối tác trong nước có theo được chặng đường trường để doanh nghiệp hoạt động tốt, thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thuế cho nhà nước… Những câu hỏi trên sẽ cần thời gian để trả lời.