Chủ đầu tư thay đổi chiến lược

Theo báo cáo của CBRE, quý II/2012, thị trường chung cư ghi nhận 1.700 căn hộ chào bán mới, tăng nhẹ so với nguồn cung của quý I, gồm 1.100 căn. Mức tăng nguồn cung này chủ yếu đến từ các chủ đầu tư kỳ vọng thị trường cải thiện sau khi lãi suất giảm liên tiếp từ 14% xuống 9% chỉ trong vòng 3 tháng. Tuy nhiên, hầu hết các chủ đầu tư vẫn giữ thái độ thận trọng, do 3.000 căn được cung cấp mới trong nửa đầu năm 2012 là mức rất khiêm tốn so với 25.000 căn của cả năm 2011.

Giá sơ cấp tiếp tục ở mức thấp, với 100% số căn chào bán mới có giá dưới 30 triệu đồng/m², và một nửa số này có giá dưới 20 triệu đồng/m2. Với nỗ lực thu hút người mua không đi kèm chiết khấu giá bán trực tiếp, một số chủ đầu tư đã áp dụng chiến lược mới bằng cách thêm lựa chọn bàn giao thô hoặc gói nội thất liền tường cơ bản thay vì hoàn thiện đầy đủ nhằm giảm giá bán lên tới 30%.

Biện pháp này đã bước đầu phát huy tác dụng do lượng khách hàng tiềm năng được mở rộng tới cả những người có ngân sách hạn chế hơn. Một chiến lược khác tận dụng được các đợt giảm lãi suất liên tiếp gần đây là việc chủ đầu tư hỗ trợ người mua với lãi suất vay mua nhà. Trong khoảng thời gian ưu đãi, thường đến khi bàn giao căn hộ, lãi suất này có thể xuống đến mức 6 - 7%/năm, so với mức hiện tại 15%.

Nhiều căn hộ chưa có người ở.

Một diễn biến mới trong thị trường quý này là xu hướng người mua đã cân nhắc giá cả đi kèm rủi ro. Trong vài quý trở lại đây, người mua chủ yếu quan tâm đến khoảng giá dưới 20 triệu đồng/m², khoảng giá xuất hiện ngày càng nhiều do các chủ đầu tư cạnh tranh quyết liệt về giá.

Tuy nhiên, những dự án như vậy thường đang trong giai đoạn khởi công, và về sau có tốc độ xây dựng khá chậm. Điều này đã hướng mối quan tâm của người mua sang khoảng giá 30 triệu đồng/m2 tại những dự án đã hoàn thiện khối móng và có tiến độ xây dựng rõ ràng. Nói cách khác, người mua đang chấp nhận mức giá cao hơn để đổi lại rủi ro thấp hơn và cam kết tin cậy hơn từ chủ đầu tư.

Trên thị trường thứ cấp, ghi nhận của CBRE cho thấy, giá chào bán chứng kiến mức sụt giảm theo quý lớn nhất kể từ khi giá cả bắt đầu trượt dốc vào quý II/2011. So với đợt khủng hoảng thị trường nhà đất gần đây nhất vào năm 2008, tình hình thị trường năm 2011 - 2012 trầm trọng hơn cả về thời gian kéo dài và mức độ trầm trọng. Điều này khiến nhiều người tự hỏi liệu đây đã phải là đáy thị trường?

Hoàn thiện 9.000 căn biệt thự, liền kề

Đối với phân khúc nhà đất trong các khu đô thị, vấn đề thanh khoản tiếp tục là áp lực khiến giá chào bán thứ cấp giảm. Xu hướng giảm giá diễn ra ở khắp các khu vực quận huyện, trong đó mức giảm lớn nhất lên tới 30% so với quý trước được ghi nhận tại một số dự án tại huyện Mê Linh, khu vực có tiến độ xây dựng chậm và cơ sở hạ tầng còn thiếu. Các tín hiệu vĩ mô tích cực như cắt giảm lãi suất và chính sách tín dụng nới lỏng hơn cho khu vực BĐS vẫn chưa cho thấy nhiều tác động do các nhà đầu tư, đầu cơ từ giai đoạn trước vẫn đang tiếp tục tìm cách cắt lỗ.

Về nguồn cung, trong thời gian gần đây các chủ đầu tư dường như bắt đầu có những động thái chiến lược mới để thích ứng với điều kiện thị trường đang thay đổi. Gần đây Sudico (chủ đầu tư một số dự án khu đô thị tại Hà Nội, trong đó có dự án khu đô thị Nam An Khánh) đã tuyên bố sẽ “xây dựng trước khi chào bán sản phẩm”, cho thấy các chủ đầu tư định hướng dài hạn hơn, và chú trọng đến chiến lược marketing, tạo dựng thương hiệu, cũng như đảm bảo chất lượng dự án hơn trước đây.

Trong quý này, một số chủ đầu tư, cả trong và ngoài nước, đã thể hiện cam kết với dự án của mình thông qua các hoạt động như tiếp tục triển khai dự án (giai đoạn 2 của dự án Splendora) hay hoàn thiện dự án (bàn giao nhà giai đoạn 1 của dự án khu đô thị An Hưng).

Theo đánh giá của CBRE, năm 2012 dự kiến một lượng lớn số lượng lớn, khoảng 9.000 căn biệt thự và nhà liền kề trong các khu đô thị được hoàn thiện. Ước tính khoảng 30 - 40% trong số này sẽ không hoàn thiện đúng tiến độ, trong khi các căn hoàn thiện sẽ ít có người vào ở. Tình trạng các khu đô thị mới vắng người ở một phần là do nhiều người sở hữu nhà là các nhà đầu tư, đầu cơ không có nhu cầu ở thật, và một phần là do các cơ sở hạ tầng và dịch vụ tiện ích còn thiếu tại các khu đô thị này. Vấn đề đồng bộ hạ tầng tiện ích, khi được cung cấp đầy đủ, có thể sẽ giúp giải quyết vấn đề thanh khoản.