Chủ đầu tư lãi hay lỗ?

Theo tính toán của các chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản, giá thành trên mỗi m2 căn hộ của chung cư trung bình khoảng 11 triệu đồng/m², còn chung cư cao cấp khoảng 15 triệu đồng/m².

Từ góc độ nhà thầu, ông Lê Quốc Duy, Phó Tổng giám đốc Công ty cổ phần Xây dựng và Kinh doanh địa ốc Hòa Bình cho biết, so với trước đây, hiện tại giá vật liệu xây dựng đã tăng khoảng 30%, do đó giá thành chung cư tăng theo.

Bài toán xây dựng chung cư được tính như sau: Một chung cư cao khoảng 20 tầng (càng cao tầng việc xây dựng sẽ phức tạp, chi phí tăng theo), một mét vuông chỉ đơn thuần bê tông - cốt thép dao động từ 3 – 4,5 triệu đồng/m², việc hoàn thiện sẽ tăng gấp đôi, đó là chưa tính phí quản lý của nhà thầu, trung bình từ 7% - 10% tùy theo gói thầu. Ngoài ra, còn phụ thuộc vào hạ tầng của dự án, sự liên kết giữa các lốc với nhau…

“Nói chung, chi phí xây dựng của chung cư trung bình khoảng 11 triệu đồng/m², còn chung cư cao cấp khoảng 15 triệu đồng/m²”, ông Duy cho biết.

Tại Hà Nội, chi phí xây dựng cho mỗi m2 căn hộ này còn được tính ở một mức cao hơn. Thạc sỹ Đặng Đình Cường - chuyên gia phân tích thị trường bất động sản về việc cấu thành giá mỗi m2 chung cư cho biết, mỗi dự án có những đặc thù khác nhau, những đặc thù này sẽ phần nào ảnh hưởng đến giá trị của dự án, như: giá đất, chi phí giải phóng mặt bằng, mật độ xây dựng, tầng cao, chi phí lobby... Tuy nhiên, có thể dựa vào các tiêu chí trong bảng khái toán để xác định giá trị của các dự án chung cư.

Ông Cường lấy ví dụ cụ thể về một dự án chung cư ở phân khúc trung cấp đang được triển khai tại quận Hoàng Mai. Theo đó, giá thành tính trên mỗi m2 căn hộ ít nhất cũng rơi vào tầm 21,2 triệu đồng, chưa tính đến chi phí bán hàng, chi phí phân bổ, lãi vay, thuế thu nhập doanh nghiệp...

Tuy nhiên, đây là dự án ở quận Hoàng Mai, khu vực được coi là khá trung tâm, còn tại các khu vực khác xa trung tâm hơn, giá đất sẽ thấp hơn, nên giá xây dựng mỗi m2 căn hộ có thể rơi vào khoảng từ 15 – 16 triệu đồng.

Với cách tính như vậy, thì những chung cư đang chào bán với mức giá 14 – 15 triệu đồng như chung cư Đại Thanh (Hà Đông, Hà Nội), hay chung cư Tân Tây Đô (khoảng 15 triệu đồng/m2), chủ đầu tư sẽ khó có lãi.

Trao đổi với phóng viên cuối tuần qua, đại diện chủ đầu tư dự án Đại Thanh cũng cho biết: “Giá thấp không có nghĩa là chất lượng không đảm bảo. Việc xây dựng phải đảm bảo đầy đủ các tiêu chuẩn về chất lượng được đặt ra. Còn lợi nhuận, tất nhiên chủ đầu tư phải có lãi, còn cụ thể bao nhiêu là bí mật kinh doanh”.

Căn hộ 14 triệu đồng/m2, chủ đầu tư lỗ hay lãi

Phân tích thêm về việc một số chung cư ở Hà Nội có giá bán khá thấp, ông Vũ Cương Quyết, Tổng Giám đốc Đất Xanh miền Bắc cho rằng, việc đưa ra giá thành bao nhiêu phụ thuộc vào chi phí giá đất, thiết kế cũng như lựa chọn giải pháp thi công.

Việc nhiều chủ đầu tư bán với giá thấp, có thể do trước đây họ mua được đất với giá khá rẻ, đặc biệt là khi Hà Tây sáp nhập về Hà Nội. Khi đó hàng loạt đất ruộng, đất vườn ao, đất kẹt được chuyển đổi sang đất dự án với chi phí đền bù rẻ mạt.

Thứ hai, các chi phí xây dựng như tầng hầm, nội thất,…nếu được thiết kế và lựa chọn hợp lý theo nhu cầu sử dụng thì giá thành cũng có thể rẻ đi rất nhiều.

Trao đổi trên báo chí, ông Phùng Minh Đức, Giám đốc CTCP Địa ốc Việt lấy dẫn chứng, với dự án căn hộ có quy mô 1,2ha với 2 block (khu thương mại - chung cư 14 tầng và khu chung cư 8,5 tầng) gồm 576 căn hộ loại 60m2 tại quận 9, TP. HCM (đã đưa vào sử dụng).

Chi phí xây dựng đối với khu thương mại - chung cư 14 tầng là 7 triệu đồng/m2, khu chung cư 8,5 tầng là 5,4 triệu đồng/m2.

“Như vậy, với giá bán căn hộ bình quân 14 triệu đồng/m2, chủ đầu tư vẫn có thể lời hàng chục tỷ đồng”, ông Đức cho biết.

Mù mờ pháp lý, nhưng người dân vẫn chấp nhận mua

Có lẽ câu hỏi được đặt ra nhiều nhất đối với một số dự án căn hộ diện tích nhỏ thời gian gần đây là, mặc dù mù mờ về tính pháp lý, nhưng các dự án này vẫn “cháy” hàng.

Chị Hương, một khách hàng mua dự án Đại Thanh cho biết, trước khi quyết định ký hợp đồng với chủ đầu tư, chị cũng đã lên các diễn đàn và tìm hiểu về căn hộ này. Dù biết căn hộ 42,1 m2 sẽ chưa được cấp sổ đỏ, nhưng do vị trí của dự án khá tốt, mức giá lại hợp lý, đặc biệt là diện tích của căn hộ không quá lớn, nên với số tiền tiết kiệm gần 700 triệu đồng của hai vợ chồng chị, có thể mua ngay mà không cần phải vay mượn thêm ngân hàng.

“Vợ chồng tôi có nhu cầu ở thật, chứ không phải là đầu tư, mua đi bán lại, nên trước mắt có nhà để ở là tốt lắm rồi. Còn chuyện sổ đỏ, hiện Bộ Xây dựng cũng đang có chủ trương phát triển các căn hộ thương mại diện tích nhỏ. Đây cũng là một dấu hiệu tốt và khiến chúng tôi an tâm hơn khi mua dự án này”.

Giống như chị Hương, theo khảo sát của phóng viên tại sàn bất động sản Mường Thanh (khu đô thị mới Linh Đàm, Hà Nội), đa số các khách hàng đến mua dự án này đều là những người có nhu cầu ở thật. Với số tiền từ 600 – 900 triệu đồng/căn, nhiều hộ gia đình có thu nhập trung bình – khá cũng có khả năng để sở hữu nhà.

Theo ông Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường, phát triển một số dự án có diện tích nhỏ, phù hợp với túi tiền của người tiêu dùng là một xu hướng rất tốt. Đối với những người có nhu cầu ở thật, thì việc giải quyết nhu cầu nhà ở là yêu cầu bức thiết. Trước mắt, tính pháp lý sẽ dựa trên hợp đồng ký giữa chủ đầu tư và khách hàng.