Hầu hết người mua đất này là những người có thu nhập thấp, công nhân hoặc những người bị giải tỏa ở nội thành phải dạt ra vùng ven. Hợp đồng mua bán là viết giấy tay, không được công chứng, nên khi xảy ra sự cố thì cũng tự gánh chịu.

“Bao xây, bao sổ”

Bà Hương, chủ đất ở đường Đỗ Chín, ấp Long Bửu, P. Long Bình, Q.9 dẫn chúng tôi đi xem “dự án” do bà đầu tư. Khu đất rộng 2.400m2 nằm sâu trong hẻm được phân làm 28 lô đất, mỗi lô 70m2. Mặc dù là đất nông nghiệp, nhưng bà Hương hét giá 5 triệu đồng/m2, và cam kết: bao xây dựng, bao ra sổ đỏ, số nhà, điện nước, nhập hộ khẩu.

Trong quá trình sinh sống, nếu ai làm khó cứ… báo bà. “Em muốn mua bao nhiêu chị cắt cho. Nếu tự xây dựng em chỉ cần bồi dưỡng một ít cho đô thị, còn không chị sẽ bao luôn”, bà Hương hướng dẫn.

Cũng ở quận 9, khu đất rộng hơn 3.000m2 của công ty Phúc Phát Nguyễn ở 623/1T, đường Lê Văn Việt, P.Tân Phú, dù vẫn còn là đất vườn, nhưng công ty này đã cắt bán với giá từ 6,5 - 7,5 triệu đồng/m2. Nhân viên công ty cũng cam kết sẽ bao xây nhà và bao ra sổ.

Một lô đất nông nghiệp đang được “xẻ” làm nhiều miếng để bán, xây dựng ở xã Vĩnh Lộc A

Tại huyện Bình Chánh, tình trạng phân lô bán nền còn ồ ạt hơn, nhất ở hai xã Vĩnh Lộc A, Vĩnh Lộc B. Tại đây, người dân, đầu nậu, doanh nghiệp thường đi mua gom đất nông nghiệp của dân với giá khoảng 1 triệu đồng/m2, sau đó cắt bán với giá từ 2 - 5 triệu đồng/m2.

Người dân ví việc bán đất nền ở Bình Chánh như bán thịt. Khách hàng có nhu cầu mua bao nhiêu sẽ được “cắt” bán bấy nhiêu, không cần đến quy định tách thửa.

Tuy nhiên, ở đây muốn xây nhà phải thông qua thầu xây dựng. Và nếu mức giá xây nhà cấp 4 hiện khoảng 2,6 - 3 triệu đồng/m2 thì tại đây từ 4,5 - 5 triệu đồng/m2. Giải thích cho lý do giá thành cao hơn thị trường, một thầu xây dựng nói phải chung chi cho đô thị từ 40 - 50 triệu đồng/căn nhà.

Giám đốc một doanh nghiệp đang triển khai hàng loạt dự án phân lô bán nền trên địa bàn huyện Nhà Bè, cho hay để làm được những dự án như thế này không phải muốn là được, mà phải có quan hệ tốt với lãnh đạo địa phương.

Thậm chí, một số khu đất là của các “bác”, công ty chỉ triển khai. Chính vì vậy, khi mua đất tại các dự án này, khách hàng yên tâm sẽ xây nhà và ra sổ được. Công ty này có cam kết chắc nịch, nếu không xây được nhà, ra được sổ sẽ trả tiền lại.

Lãi "khủng"

Lãnh đạo công ty DV đang làm hàng hàng loạt dự án phân lô bán nền ở Nhà Bè, cho hay hiện công ty của ông đã bán xong dự án ở xã Phong Phú có diện tích hơn 4.000m2 gồm 37 lô nền, và đang triển khai tiếp một số dự án ở thị trấn Nhà Bè và xã Nhơn Đức với diện tích tương đương.

Với giá đất nông nghiệp ở Nhà Bè hiện nay khoảng 2 triệu đồng/m2, nhưng khi đầu nậu phân lô bán nền đã đẩy lên từ 5 - 7 triệu đồng/m2. Trong khi những dự án phân lô bán nền hầu như chủ đất không phải làm gì, ngoài mấy con đường lầy lội. “

Nhu cầu nhà ở hiện nay rất lớn. Trong khi giá nhà đất quá cao. Nên những sản phẩm kiểu này bán chạy vì diện tích nhỏ, số tiền đầu tư ít, phù hợp thu nhập của đại đa số người dân. Dự án dễ làm, dễ ăn nên rất nhiều DN tham gia làm dự án kiểu này ở Nhà Bè”, lãnh đạo công ty DV cho hay.

Theo lãnh đạo một công ty địa ốc, hiện đang có hai hình thức phân lô bán nền. Một là trực tiếp xẻ đất nông nghiệp ra bán mà không cần chuyển mục đích sử dụng sang đất ở.

Còn hình thức thứ hai “đàng hoàng” hơn, là lách Quyết định 19 của thành phố về tách thửa.

Theo quy định, nếu thửa đất có diện tích lớn hơn 2.000m2 thì phải lập dự án theo quy định pháp luật. Tuy nhiên, để không phải lập dự án tốn thời gian, kinh phí đầu tư hạ tầng, đóng thuế, nhưng mật độ xây dựng chỉ được khoảng 50%, các đầu nậu đã xin tách một miếng đất lớn ra làm nhiều thửa đất nhỏ có diện tích lớn hơn 500m2/thửa. Sau đó xin chuyển mục đích sử dụng lên đất ở và xin phép xây dựng trên toàn bộ khu đất, với việc xây dựng hàng loạt căn nhà có diện tích từ 40 -50 - 60m2. Xây dựng xong bán cho khách hàng theo hình thức đồng sở hữu chung trên miếng đất (chung sổ đỏ). Song nhà cũng chỉ được bán theo hình thức thỏa thuận bằng hợp đồng giấy tay, với lời hứa sẽ làm thủ tục tách từng căn sau khi đã ở ổn định một thời gian.

Với hình thức này các đầu nậu đã lách được quy định tách thửa. Những căn nhà có diện tích nhỏ xíu cũng được tách thửa, trong khi quy định hiện nay diện tích tách thửa ở huyện Bình Chánh, Nhà Bè, Hóc Môn… là 120m2 (đất chưa có nhà) và 80m2 (đất có nhà).

Dân nghèo lãnh đủ

Hầu hết những người có thu nhập thấp, công nhân các khu công nghiệp hoặc dân nghèo bị giải tỏa ở nội thành phải về vùng ven liều mua đất tại các dự án phân lô bán nền. Không chỉ phải chung chi, chịu mức giá xây dựng cao hơn thị trường, mà rủi ro cao nhất là hầu hết những căn nhà dạng này không thể tách sổ hay chuyển công năng, khi pháp lý của khu đất đầu nậu giữ hết. Quyền cơ bản là đăng ký tạm trú, tạm vắng chính quyền địa phương cũng không cho với lý do chỗ ở chưa hợp pháp. Thậm chí một số căn nhà còn bị giải tỏa vì xây dựng lụi.