Chúng tôi xin giới thiệu bài phân tích của Thạc sỹ Đặng Đình Cường- chuyên gia phân tích TTBĐS về việc cấu thành giá mỗi m2 chung cư. Mỗi dự án có những đặc thù khác nhau, những đặc thù này sẽ phần nào ảnh hưởng đến giá trị của dự án, như: giá đất, chi phí GPMB, mật độ xây dựng, tầng cao, chi phí lobby... Tuy nhiên, có thể dựa vào các tiêu chí trong bảng khái toán để xác định giá trị của các dự án chung cư.

Trong phạm vi bài viết này, tác giả đưa ra một bảng Khái toán tổng mức đầu tư của một dự án chung cư ở phân khúc trung cấp đang được triển khai tại quận Hoàng Mai.

Bảng khái toán tổng mức xây dựng dự án chung cư quận Hoàng Mai

Như vậy qua bảng dự toán trên có thể xác định được:

1.Suất vốn đầu tư xây dựng: Bằng tổng chi phí trừ đi tiền đất chia cho tổng số mét vuông xây dựng: (552.475.365.000 - 216.033.000.000)/31.680 = 10.620.000 (Suất đầu tư xây dựng của Bộ Xây Dựng công bố năm 2009 và 2010 lần lượt là 7.180.000 và 9.080.000)

2.Suất đầu tư XD tính trên m2 khai thác (m2 căn hộ): Bằng tổng chi phí trừ đi tiền đất chia cho tổng số mét vuông căn hộ: (552.475.365.000 - 216.033.000.000) /25.978 = 12.951.000.

3.Giá thành của một mét vuông căn hộ: Bằng cách lấy tổng chi phí chia cho tổng số mét vuông khai thác: 552.475.365.000/25.978 = 21.267.000

Chung cư bình dân sẽ khó giảm giá

Mức giá 21,2 triệu đồng/m2 mới chỉ là giá thành tính trên m2 căn hộ, nghĩa là chưa tính đến chi phí bán hàng, chi phí phân bổ, lãi vay, thuế thu nhập doanh nghiệp... Dự án trong bảng khái toán nằm tại quận Hoàng Mai, khu vực được coi là khá trung tâm, còn những dự án ở các khu vực xa trung tâm hơn thì giá đất sẽ thấp hơn.

Vậy sẽ có những câu hỏi: Tại sao các doanh nghiệp BĐS trên sàn lại báo cáo lợi nhuận lớn trong những năm gần đây? Tại sao có quá nhiều doanh nghiệp đổ tiền vào đầu tư xây dựng chung cư? và (ii) Tại sao hiện nay có những dự án đang bán giá dưới 17 triệu đồng/m2 thậm chí 14, 15 triệu đồng/m2 như các dự án: Tincom tower (16 triệu đồng/m2), Tân Việt Tower (15 triệu đồng/m2), An Bình Tower (16 triệu đồng/m2)?

Các chủ đầu tư có lợi nhuận cao bởi 2 nguyên nhân:

Thứ nhất là trước đây họ mua được đất với giá khá thấp, đặc biệt là khi Hà Tây sáp nhập về Hà Nội. Khi đó hàng loạt đất ruộng, đất vườn ao, đất kẹt được chuyển đổi sang đất dự án với chi phí đền bù rẻ mạt. Thứ hai, trước đây khi thị trường chung cư bùng nổ, nguồn cung khan hiếm, các chủ đầu tư đã triệt để lợi dụng Đòn bẩy vốn để huy động vốn từ khách hàng (bằng vô vàn các chiêu thức: hợp đồng vay vốn và hưởng mua căn hộ, hợp góp vốn, rồi mua trái phiếu, cổ phiếu thậm chí chỉ là một tờ giấy biên nhận tiền).

Ngoài ra, có thể chủ đầu tư những dự án đó mua được đất giá rẻ, hai là họ chấp nhận bán hòa vốn thậm chí cắt lỗ do áp lực nợ đến hạn hoặc các toan tính khác.

Vậy giá chung cư liệu có còn giảm nữa?

Theo nhận định, giá chung cư sẽ còn giảm trong thời gian tới đến hết quý I năm sau, sau đó sẽ ổn định dần ở mặt bằng mới (tức là ở mặt bằng giá sau giảm). Tuy nhiên, mức độ giảm sẽ khác nhau đối với các phân khúc khác nhau. Tôi tạm chia ra làm 3 nhóm và tạm gọi như sau: (a) nhóm trên 40 triệu đồng/m2 là phân khúc cao cấp, (b) nhóm dưới 40 triệu đồng/m2 là phân khúc trung cấp và (c) nhóm dưới 17 triệu đồng/m2 là phân khúc bình dân.

Đối với nhóm cao cấp: Các dự án sắp mở bán hoặc đã mở bán nhưng số lượng bán ra còn chiểm tỉ lệ nhỏ thì giá bán chắc chắn sẽ phải điều chỉnh giảm mạnh. Còn đối với các dự án đã bán được trên 70%, họ khó có thể giảm mạnh do áp lực của những khách hàng đã mua trước, và cũng do họ đã bán được phần lớn nên không chịu nhiều áp lực về tài chính và họ sẽ cố chờ đợi thị trường ấm lại. Dự đoán nhóm này sẽ có mức giảm từ 20-30%

Đối với các dự án chung cư thuộc phân khúc trung cấp: Cũng tương tự như như đối với phân khúc cao cấp nhưng mức độ giảm sẽ không mạnh như ở phân khúc cao cấp do ở phân khúc này, lượng cầu lớn hơn hẳn. Dự đoán nhóm này sẽ có mức giảm từ 10-20%

Đối với các dự án chung cư thuộc phân khúc bình dân: Ở nhóm này sẽ rất khó có khả năng giảm mạnh vì: Thứ nhất, đây là phân khúc có mức cầu lớn nhất, điều đặc biệt của nhóm này là có ít nhà đầu cơ, cầu của nhóm này phần nhiều là người có nhu cầu ở thật và họ không chịu nhiều áp lực từ các khoản vay. Thứ hai, giá của nhóm này khá sát với giá vốn, nếu giảm nữa chủ đầu tư sẽ về hòa thậm chí là lỗ: Dự đoán nhóm này nếu có giảm thì tối đa cũng chỉ 5-10%.