Từ 1/1/2025, khi Luật Đất đai số 31/2024/QH15 (Luật Đất đai 2024) có hiệu lực thì các trường hợp thuộc diện bị thu hồi sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) có sự thay đổi so với quy định của Luật Đất đai 2013 hiện hành.

So với Luật Đất đai 2013, luật mới bổ sung hai trường hợp Nhà nước thu hồi sổ đỏ là khi bị tòa án tuyên hủy hoặc đấu giá, giao quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất theo yêu cầu của tòa án, cơ quan thi hành án mà người phải thi hành án không nộp sổ đỏ đã cấp. Bốn trường hợp khác cơ bản giữ nguyên như luật cũ, nhưng được quy định chi tiết hơn.

Cụ thể, theo quy định tại khoản 2 Điều 152 Luật Đất đai 2024, 6 trường hợp sẽ bị Nhà nước thu hồi sổ đỏ từ 1/1/2025 bao gồm:

Trường hợp 1: Đất bị Nhà nước thu hồi toàn bộ diện tích trong:

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.

- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.

- Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng.

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Quy định này tương tự so với quy định hiện hành, tuy nhiên đối tượng bị thu hồi được quy định chi tiết hơn:

- Giấy chứng nhận theo Luật Đất đai 2013 chỉ bao gồm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Giấy chứng nhận theo Luật Đất đai 2024 ngoài loại trên còn các loại như: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã cấp;

Trường hợp 2: Người dân thực hiện cấp đổi:

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.

- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.

- Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng.

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Quy định này cũng tương tự so với Luật Đất đai 2013, tuy nhiên phần đối tượng cũng được mở rộng hơn.

Trường hợp 3: Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Quy định này vẫn giữ nguyên so với Luật Đất đai 2013.

Trường hợp 4: Tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận đã cấp có các sai sót như:

- Cấp không đúng thẩm quyền.

- Không đúng đối tượng sử dụng đất.

- Sai diện tích đất.

- Đất không đủ điều kiện được cấp.

- Đất không được sử dụng đúng mục đích.

- Sai sót ở thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất.

Quy định này so với quy định hiện hành có sự khác biệt, cụ thể:

Luật Đất đai 2013 quy định Nhà nước sẽ thu hồi khi Giấy chứng nhận đã cấp không đúng các tiêu chí trên, trừ trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp Luật Đất đai, không nhắc tới thời điểm xác định.

Theo Luật Đất đai 2024, Nhà nước sẽ thu hồi khi Giấy chứng nhận được cấp không đúng các tiêu chí trên, tuy nhiên thời điểm xác định các tiêu chí là thời điểm cấp giấy chứng nhận. Có thể thấy, việc xác định thời điểm theo Luật Đất đai 2024 sẽ bao quát hơn, bao gồm luôn cả trường hợp loại trừ của Luật Đất đai 2013.

Trường hợp 5: Giấy chứng nhận đã cấp bị Tòa án tuyên hủy.

Trường hợp 6: Đấu giá, giao quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất theo yêu cầu của Tòa án, cơ quan thi hành án nhưng người phải thi hành án không nộp lại Giấy chứng nhận đã cấp.

Hai trường hợp 5 và 6 này hoàn toàn mới so với Luật Đất đai 2013.

Lưu ý:

- Trường hợp bị thu hồi Giấy chứng nhận nhưng chủ sở hữu tài sản, người sử dụng đất cố tình không giao nộp Giấy chứng nhận đã cấp thì cơ quan có thẩm quyền sẽ thực hiện hủy Giấy chứng nhận đã cấp.

- Cần phải có các bản án hoặc quyết định của Tòa án, văn bản kiến nghị của cơ quan thi hành án về việc thi hành bản án hoặc các quyết định có nội dung yêu cầu thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp theo đúng quy định thì mới được quyền thu hồi Giấy chứng nhận của người dân.