Hàng trăm doanh nghiệp bất động sản (DN BĐS) hiện đang bên bờ phá sản khi nợ tới 200.000 tỉ đồng vì thị trường giao dịch đóng băng, sản phẩm đắp chiếu do người tiêu dùng quay lưng. Lý do cơ bản xuất phát từ tiến trình đầu tư nóng tích tụ trong giai đoạn 2008-2010. Có ý kiến, phá sản là hậu quả mà nhiều DN BĐS cần hứng chịu bởi sự tham lam và đầu tư theo kiểu “nghe hơi nồi chõ”.
Người giàu cũng khóc
Điệp khúc hết tiền – phá sản đang liên tục được nhắc đến trong giới DN nói chung cũng như DN BĐS nói riêng từ đầu năm đến nay. Ngay cả những sàn giao dịch BĐS đang nhúc nhắc có “kẻ ra người vào” với lác đác giao dịch cũng chẳng khá khẩm hơn là mấy. Anh Tâm – giám đốc tài chính một sàn giao dịch BĐS có chức năng chủ đầu tư tại khu vực Hoàng Ngân (Hà Nội) thừa nhận: một tuần trở lại đây đã bắt đầu có giao dịch trở lại với tần suất thấp.
Phần nhiều vẫn là người đi mua nhà, căn hộ bình dân đã hoàn thiện để ở nhưng khi biết giá thì đa số đều bảo sẽ quay lại sau hoặc lắc đầu cười (!) vì giá cao ngoài mường tượng.
Trường hợp như sàn TP của anh Tâm không phải là thiểu số. So sánh về lượng đơn vị môi giới tư vấn BĐS trên đoạn Lê Văn Lương kéo dài – Khuất Duy Tiến đã hao hụt quá nửa, những sàn BĐS còn sức trụ lại lúc này hầu như đều có chức năng đầu tư, tức là có điều kiện “trường vốn” cũng than khổ. Lý do là lượng khách tới hỏi mua sản phẩm đã tăng trở lại, nhưng số giao dịch khớp được lại chỉ tăng lẹt đẹt ở mức 2 tuần/1 giao dịch loại nhỏ.
Không chỉ vậy, ngay cả những ông lớn trong làng địa ốc cũng gặp trở ngại trong việc điều tiết, tìm nguồn vốn để tự nuôi. Trái với suy nghĩ của dư luận áp đặt cho các đại gia là “thiếu gì tiền”, nhiều tên tuổi trong giới kinh doanh BĐS đã tiêu dần vào lượng vốn dự trữ duy trì cho cả năm khi mới chưa hết quý II/2012. Trông chờ vào cửa ngân hàng cũng chẳng sáng sủa bởi NH luôn biết cách đảm bảo an toàn cho hệ thống tài chính bằng các ràng buộc như thế chấp sổ đỏ bên cạnh hợp đồng mua bán cũng như không chấp nhận DN cũng như cá nhân mua nhà thế chấp các sản phẩm sẽ hoàn thành trong tương lai để vay tiền. Khó khăn không dừng lại ở đó, ngay cả các đơn vị sản xuất VLXD và khách hàng cũng liên tục gây sức ép ngược với chủ đầu tư chỉ vì vấn đề… tiền đâu?
Theo một chủ dự án BĐS lên đến hàng trăm héc-ta tại quận Hà Đông, do thị trường BĐS đóng băng và tình hình tài chính của DN suy yếu, nên cả năm qua, DN này gần như ngừng thi công các dự án. Trong khi đó, với nhiều dự án lân cận, vì thiếu vốn, không thể triển khai đúng tiến độ, DN liên tục bị khách hàng khiếu nại, đòi rút vốn khiến DN càng khó khăn hơn.
BĐS liều giữ giá ngóng thị trường phục hồi
Ông Nguyễn Đỗ Việt, Phó tổng giám đốc CTCP Sông Đà Thăng Long chua xót: Thời kỳ thị trường tăng trưởng nóng, các DN kinh doanh VLXD và đơn vị thi công có thể cho chủ đầu tư nợ tiền thi công hay tiền VLXD. Nhưng thời gian qua, DN địa ốc bị các đối tác quay lưng, ở trong thế kẹt. Vì nhiều DN kinh doanh VLXD nếu chưa thấy tiền trong tài khoản hoặc tiền chưa trao tay, họ sẽ chưa xuất hàng..
Cực chẳng đã, nhiều cái tên khá nổi trong làng địa ốc đã cắn răng vay tiền ngân hàng với lãi suất cao hơn từ 4-5% để duy trì hoạt động DN chờ ngày thị trường khỏi bệnh. Song song với đó, nhiều DN BĐS buộc phải tìm cách mở rộng lĩnh vực kinh doanh để cân đối tài chính.
Câu chuyện những giám đốc sàn BĐS đi buôn chăn đệm hồi cuối năm vừa rồi hay buôn nội thất và giao dịch ngay tại sàn đã chẳng còn lạ với người trong giới. “Khó thì phải cố hết cách thôi. Đơn vị mình đã vay ngân hàng gần 10 tỷ với lãi suất gần 16%/năm để duy trì tiếp các dự án còn dang dở và hoàn thành đúng hẹn trong tháng 12/2012. Nếu không có nguồn thu khác để trả lãi ngân hàng và chờ thời điểm phục hồi của thị trường BĐS thì chỉ có chuyển nghề và chấp nhận nợ lương nhân viên không biết tới bao giờ.
Qua chia sẻ của chị N – giám đốc sàn NDL (Hoàng Đạo Thúy, Hà Nội), rõ ràng nếu thị trường không sớm khởi sắc trở lại muộn nhất vào đầu quý IV, hàng loạt DN BĐS còn lại sau đợt cuối năm 2011 sẽ bị “thanh toán” nốt vì phá sản tuyệt đối.
Phá sản là… đúng?
Cách đây không lâu, ngành thuế đã công bố danh sách hàng loạt DN BĐS nợ tiền thuế sử dụng đất lên đến hàng trăm tỷ đồng. Điều này cho thấy tình hình tài chính của các DN BĐS thực sự rất khó khăn. Ngay cả việc Ngân hàng Nhà nước quyết định nới rộng tín dụng với BĐS, nếu tiếp cận được nguồn vốn mới, DN BĐS cũng chưa thể thoát được khó khăn. Vì hiện thị trường không có thanh khoản, nhà giá cao và giá thấp đều không bán được. Mà không có thanh khoản thì dù vay được tiền với lãi suất thấp, DN vẫn “chết”.
Theo ông Nguyễn Đức Cây, Chủ tịch HĐQT ConstreximHod cho rằng, thị trường khó khăn kéo dài cả năm trời, sẽ chẳng có DN nào thoát khỏi vòng xoáy đó. Thực tế, trong hàng chục nghìn DN bị khai tử trong năm qua, có không ít DN BĐS vì quá khó khăn cũng đã âm thầm khai tử.
Xét về nguyên nhân, chẳng thể bỏ qua việc đầu tư nóng theo trào lưu từ 2008 trở lại đây với mặt bằng DN BĐS chủ yếu là vừa và nhỏ. Tiền chủ yếu đi vay ngân hàng, người đầu cơ thì gom vàng, đô la, cổ phiếu để dồn lực mua “lấy được” một vài sản phẩm địa ốc để đó với tâm lý “chờ vài tháng là lãi tiền tỷ như chơi”.
Sau 2010, ác mộng bắt đầu xảy đến với những người đầu tư kiểu “tay không bắt giặc” (cả về vốn lẫn kinh nghiệm, hiểu biết thực tế thị trường) khi mãi lực đổ dốc, hàng tồn chất đống ở mọi phân khúc kèm theo tín dụng BĐS không ngừng thắt lại. Đây là nguyên nhân chính dẫn tới việc hàng trăm DN BĐS đổ vỡ hệ thống tài chính và chuẩn bị phá sản.
Nhiều ý kiến cho rằng, đây là điều cần thiết cho thị trường BĐS nước nhà (!). Bởi “đòn đau nhớ đời”, có thất bại mới cảnh tỉnh được những DN BĐS đang manh nha ý định làm giàu bằng cách liên kết theo nhóm nhỏ để tự tâng giá bằng những chiêu bài kích cầu ảo. Không chỉ vậy, liệu có quá khi nói “thấy chết không cứu” như nhiều người nói?
Một chuyên gia ngành kinh tế xây dựng cho biết: Những gì mà giới kinh doanh địa ốc gặt hái được bằng đầu cơ, đầu tư lướt sóng trong vài năm qua vượt xa những thiệt hại mà họ đang than vãn. Đây là hệ quả tất yếu và đã được dự đoán trước của quá trình chạy đua đầu tư khi thị trường nhà đất ở thời kỳ hoàng kim (2008-2010). Thiệt hại của lớp DN chuyên đi “hớt bọt” và đầu cơ thổi giá trong khi chuyên môn, hiểu biết về thị trường của nhiều giám đốc sàn chỉ tới tầm… kỹ sư nông lâm là rất rõ ràng: Thị trường méo mó, giá cả luôn ngoài tầm người mua thực, DN làm ăn chân chính thì bị cạnh tranh thiếu lành mạnh, bị ảnh hưởng xấu bởi những thứ cấp chỉ biết trục lợi từ khách hàng, và nhất là người dân lao động vẫn chỉ biết ấp ủ giấc mơ an cư mà chưa biết khi nào mới thoát cảnh đi thuê trọ bấp bênh tại các đô thị lớn. Vậy tại sao phải ra tay cứu DN BĐS lúc này?
Ở góc nhìn của người tiêu dùng, ông Nguyễn Văn Minh – một cán bộ về hưu ngành Tài nguyên – Môi trường thẳng thừng chỉ rõ nguyên nhân tại sao nên để cuộc thanh lọc DN diễn ra thêm một lần nữa với quy mô lớn hơn hồi cuối 2011.
Theo ông, DN BĐS vẫn kêu khó nhưng mặt bằng giá gần như không suy chuyển. Bản thân gia đình ông cũng mới hỏi một số căn hộ đã hoàn thiện tại khu vực Xa La, Hà Đông để mua nhà cưới vợ cho con nhưng giá đều được “hét” ở mức 21 triệu đồng/m2.
Liệu có phải đây là sự “cố đấm ăn xôi” của DN BĐS đang nuôi tư tưởng ngóng thị trường BĐS sẽ phục hồi nay mai nhờ chính sách nới tín dụng và lượng khách hàng rục rịch rút tiền ở các kênh khác mua nhà?
Thêm vào đó, thông tin mới đây về việc Chủ tịch tập đoàn Hoàng Anh Gia Lai Đoàn Nguyên Đức tuyên bố vẫn có lãi khi bán căn hộ với giá chỉ bằng 50% giá bán của các sản phẩm ở cùng vị trí càng hâm nóng dư luận cho rằng không ít DN BĐS vẫn không chịu lùi giá để phục vụ lợi ích của mình dù khó khăn đã hiện hữu. Và trường hợp của HAGL đã minh chứng cho biên độ lợi nhuận của DN là vượt xa những cú giảm giá kích cầu mà họ vẫn thông tin trên các phương tiện truyền thông…
“Gạn đục khơi trong” hay “thanh lọc” đều cần thiết trong một môi trường BĐS còn thiếu và yếu về mọi yếu tố như hiện nay. Người tiêu dùng đã thông minh và hiểu biết hơn về BĐS, DN nếu chờ “nước đến chân mới nhảy” sẽ quá muộn bởi hơn lúc nào, người tiêu dùng đang mong chờ một cuộc đại phẫu càng sớm càng tốt để đưa mức giá sản phẩm về đúng giá trị, hay chính xác hơn là tiệm cận với khả năng tài chính của mình.